С 2026 года налоговый вычет при продаже недвижимости стал ещё доступнее благодаря цифровым сервисам ФНС и Госуслуг. Ниже разберёмся, как получить максимум возврата, если вы продаёте дом вместе с землёй по единому договору.

Что такое «единый договор» и почему это важно

Когда вы продаёте дом и участок под ним, сделка может быть оформлена двумя способами:

• Раздельные договоры — дом и земля продаются по двум отдельным сделкам.
• Единый договор купли-продажи — объект указан как «жилой дом с земельным участком».

Во втором случае доход от продажи считается единым, а значит вычет тоже применяется к общей сумме, а не к каждому объекту отдельно. Это упрощает расчёты и может существенно снизить НДФЛ.

Базовые правила вычета в 2026 году

Налоговый кодекс РФ (ст. 220) даёт два варианта уменьшения налогооблагаемой базы:

1. Фиксированный вычет, 1 000 000 ₽ на весь объект (дом + участок).
2. Вычет фактических расходов — сумма, потраченная на покупку/строительство, подтверждённая документами.

Выбираете тот вариант, который больше. Если вычет превышает доход, НДФЛ = 0.

Кому доступен вычет без ограничения срока владения

Обычно налог платится, если жильё продано раньше 5 лет владения (3 года, для единственного жилья или при наследстве/дарении). Но с 2026 года освобождение действует для:

• Семей с детьми-инвалидами любого возраста.
• Владельцев участков в СНТ, если дом признан жилым.

Таким категориям не нужно ждать 3–5 лет, чтобы продать и получить вычет.

Пошаговая инструкция: оформляем вычет онлайн

Шаг 1. Подготовьте документы

• Единый договор купли-продажи.
• ЕГРН с подтверждением права собственности на дом + участок.
• Квитанции, чеки, договоры подряда — если применяете вычет «по расходам».

Шаг 2. Откройте сервис «Налоговый вычет» на Госуслугах

В каталоге «Жизненные ситуации» выберите:

1. «Продажа недвижимости» → «Формирование 3-НДФЛ».
2. Система автоматически подтянет данные из ФНС и ЕГРН.
3. Укажите тип вычета: «Имущественный при продаже».

Шаг 3. Подтвердите выбор вычета

Отметьте, применяете ли вы:

• 1 000 000 ₽;
• или сумму расходов (впишите вручную).

Если участок и дом куплены за 3 500 000 ₽, а продаются за 4 200 000 ₴, то налогооблагаемая база = 700 000 ₽, НДФЛ = 91 000 ₽.

Шаг 4. Подпишите декларацию ЭЦП

Сервис Госуслуг автоматически отправит 3-НДФЛ в ФНС, деньги вернутся на карту «Мир» в течение 1 месяца.

Особые случаи

Семья с ребёнком-инвалидом продаёт дом через 2 года владения

Доход от продажи 5 000 000 ₽, расходы 4 100 000 ₽.
Налогооблагаемая база = 5 000 000 – 4 100 000 = 900 000 ₽.
НДФЛ = 117 000 ₽.
Но по льготе семьи с детьми-инвалидами освобождаются от налога полностью, даже без вычета. Декларацию всё равно подаём, чтобы зафиксировать освобождение.

Владелец СНТ продаёт участок с домом после 7 лет владения

Срок владения превышает 5 лет → доход не облагается. Налог = 0, вычет не применяем.

Как зафиксировать расходы при строительстве дома

Если вы сами строили дом, соберите:

• договоры с подрядчиками;
• акты выполненных работ с печатьями;
• чеки на материалы.

Всё это пригодится, чтобы уменьшить базу по «расходному» вычету.

Калькулятор быстрого расчёта

Очевидно, «расходный» вариант выгоднее при хорошей документации.

Частые ошибки и как их избежать

1. Разделение суммы. Не пытайтесь «распилить» 1 млн ₽ на дом и участок — ФНС увидит единый объект.
2. Отсутствие чеков. Если берёте вычет по расходам, все траты должны быть подтверждены.
3. Пропуск срока подачи. 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, иначе — штраф.

Сервисы ФНС и Госуслуг существенно упростили получение имущественного вычета при продаже дома с землёй. Главное — правильно выбрать тип вычета, собрать документы и воспользоваться новыми цифровыми инструментами. Так вы не только законно снизите налог, но и получите возврат быстрее и удобнее.