04 апреля 2026 г., 03:38 по московскому времени. Вторичная недвижимость становится всё более популярным способом сохранения и приумножения капитала, но налоговое поле вокруг «второго жилья» с каждым годом усложняется. На фоне обсуждаемого повышения налоговой нагрузки на собственников нескольких квартир и новых льгот для семейных покупок, важно чётко понимать, что ждёт владельцев второй и последующих квартир уже в 2026 году.

Как сейчас облагается «второе жильё»

Статус «второе жильё» в налоговом смысле определяется не количеством объектов, а фактом, что квартира была приобретена без использования материнского капитала, военной ипотеки, льготной семейной ипотеки и других мер государственной поддержки.

• Налог на имущество. Рассчитывается по кадастровой стоимости при полной ставке (0,1–0,3 % в зависимости от региона). Льготы, применимые к единственному жилью, на «вторую» и последующие квартиры не распространяются.
• Налог при продаже. Если объект владели меньше минимального срока (3 года для наследства/дарения, 5 лет для покупки), придётся заплатить 13 % с разницы между ценой продажи и кадастровой или 1 млн руб. вычета.

Новое в 2026 году: проекты и уже принятые решения

«Три квартиры и выше» — повышенная ставка?

Госдума обсуждает введение прогрессивной шкалы: владельцы, у кого суммарная кадастровая стоимость трёх и более квартир превышает 30 млн руб., могут получить повышенную ставку 0,5 % вместо 0,3 %. Инициатива ещё на стадии первого чтения, но вступить в силу сможет уже с .

Льготы для детей: отмена налога

Вице-спикер Борис Чернышов направил в ФНС обращение об освобождении несовершеннолетних от налога на имущество для жилья, полученного по госпрограммам (льготная ипотека, материнский капитал).
Если инициатива поддержат, дети-совладельцы «вторых» квартир, купленных с поддержкой государства, будут освобождены от уплаты налога до 18 лет (и возможно продлится до 24 лет при очной форме обучения).

Рост НДС 20 → 21 % и влияние на рынок

С  года ставка НДС на новостройки возрастает до 21 %. Пока это напрямую не влияет на вторичное жильё, косвенный эффект есть:

1. Цены на новостройки вырастут на 1–1,5 %, часть спроса перетечёт на «вторичку».
2. Рост цен на «вторичку» в сегменте до 5 млн руб. ожидается в пределах 2–3 % к концу года.

Советы владельцу «второго жилья»

Проверьте кадастровую стоимость.

Если стоимость завышена, подайте в Росреестр заявление на пересмотр — это снизит ежегодный налог на имущество.

Продайте до «пятилетки» с умом.
Планируйте сделку так, чтобы минимальный срок владения был выдержан либо используйте расходный вычет (подтвердите покупные расходы).

Оформите на ребёнка «без налога».
Если вторая квартира покупается с материнским капиталом, рассмотрите долевое участие ребёнка — при принятии закона уйдёт от 1/3 до 1/2 будущих налогов.

Следите за региональными льготами.
Некоторые субъекды (Москва, Санкт-Петербург, Татарстан) уже локально расширяют вычеты для многодетных семей и «дальневосточников».

Краткий чек-лист: что изменится в 2026

В 2026 году «второе жильё» остаётся выгодным активом, но налоговые правила строже, а льготы — более точечные. Планируйте сделки заранее, отслеживайте изменения в законах, и при необходимости консультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы минимизировать издержки и сохранить доходность вложений.

Информация актуальна на апрель 2026. Проверяйте обновления на официальном сайте ФНС России.