Вид разрешенного использования (ВРИ) – это юридически установленный тип
использования земельного участка, определяемый в соответствии с
Классификатором видов
разрешенного использования земельных участков, утверждённым в 2020 году. ВРИ
фиксируется в государственном кадастре, в реестре прав на землю и в документах
о праве собственности (договор, свидетельство о праве собственности и т.п.).

Зачем нужен ВРИ?

• Определяет, какие виды деятельности допустимы на участке (жилье, сельское хозяйство,
  промышленность, рекреация и др.).
• Влияет на порядок получения разрешений на строительство и реконструкцию.
• Является основанием для расчёта налогов и арендных ставок.
• Позволяет планировать территориальное развитие муниципальных образований.

Классификатор 2020 года: структура и основные группы

Классификатор ВРИ 2020 года состоит из семи основных разделов, каждый из которых
разбивается на подвиды и конкретные коды. Ниже представлена схематическая таблица
(для полного перечня рекомендуется обратиться к официальному документу).

1. Раздел 1. Жилые территории
   • 1.1 – Односемейные дома
   • 1.2 – Многоквартирные жилые здания
   • 1.3 – Дачные и садовые участки
   • 1.4 – Жилые территории с комбинированным использованием (жилая + обслуживающая)
2. Раздел 2. Сельскохозяйственные территории
   • 2.1 – Пахотные земли
   • 2.2 – Скотные пастбища
   • 2.3 – Сельскохозяйственные фермы (комплексные)
   • 2.4 – Виноградники, плодовые сады
3. Раздел 3. Промышленные территории
   • 3.1 – Производственные площадки (объекты тяжелой промышленности)
   • 3.2 – Легкая и средняя промышленность
   • 3.3 – Технологические кластеры
   • 3.4 – Складские зоны
4. Раздел 4. Транспортные и инженерные сети
   • 4.1 – Автомобильные дороги
   • 4.2 – Железные дороги
   • 4.3 – Аэродромы и аэропорты
   • 4.4 – Инженерные коммуникации (водопровод, электросети и др.)
5. Раздел 5. Общественно-деловые и рекреационные территории
   • 5.1 – Объекты образования и культуры
   • 5.2 – Спортивные комплексы
   • 5.3 – Парки, скверы, зоны отдыха
   • 5.4 – Торгово-развлекательные центры
6. Раздел 6. Охранные территории
   • 6.1 – Военные и специальные зоны
   • 6.2 – Заповедники, национальные парки
   • 6.3 – Территории с ограниченным доступом (например, атомные объекты)
7. Раздел 7. Иные территории
   • 7.1 – Земли, подлежащие изменению ВРИ (переходные участки)
   • 7.2 – Земли без установленного ВРИ (временные зоны, пустоши)

Как определяется ВРИ участка?

Определение ВРИ происходит в несколько этапов:

1. Картографический анализ – проверка границ участка в кадастровой карте.
2. Сопоставление с классификатором – выбирается код, соответствующий текущему
   фактическому использованию и плану территориального развития муниципального
   образования.
3. Экспертное заключение – в случае неоднозначности привлекаются эксперты
   (геодезисты, градостроительные инженеры, юристы).
4. Регистрация в государственном кадастре – после подтверждения выбранный
   ВРИ вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Существенные документы, фиксирующие ВРИ

• Кадастровый паспорт земельного участка.
• Свидетельство о праве собственности (или договор аренды).
• Разрешение на строительство (если объект уже построен).
• План землепользования муниципального образования, утверждённый органом
  исполнительной власти.

Изменение ВРИ: порядок и правовые нюансы

Если собственник желает изменить вид разрешенного использования, необходимо
следовать установленному законодательством процессу.

Шаги изменения ВРИ

1. Подготовка заявления – собственник (или его представитель) подаёт в
   органы местного самоуправления заявление о смене ВРИ с указанием желаемого
   кода классификатора.
2. Экспертная оценка – техническая комиссия проверяет соответствие
   предлагаемого ВРИ градостроительным планам, экологическим требованиям и
   санитарным нормам.
3. Государственная экспертиза – в некоторых случаях (например, изменение
   сельскохозяйственного участка на промышленный) требуется согласование с
   Росприроднадзором, Минпромтехнадзором или другими профильными ведомствами.
4. Получение решения – после положительного заключения выдается
   постановление о смене ВРИ, которое вносится в ЕГРН.
5. Регистрация изменений – в течение 30 дней после получения решения
   собственник обязан пройти процедуру регистрации в Росреестре.

Особенности, о которых стоит помнить

• Смена ВРИ не может противоречить действующим планам землепользования.
  Если план требует, чтобы участок оставался сельскохозяйственным, изменить его
  на промышленный без изменения плана будет невозможно.
• Для некоторых категорий (например, перевод сельскохозяйственной земли в
  жилую) требуется обеспечение компенсации в виде предоставления альтернативных
  земельных участков или денежной выплаты.
• С 1 марта 2025 года вступил в силу новый закон, фиксирующий связь между
  ВРИ и типом построек, что делает процесс изменения ВРИ более строгим:
  • Строительные разрешения выдаются только в том случае, если они
    соответствуют ВРИ.
  • Нарушение может привести к административной ответственности
    (штраф до 5 млн руб.) и требованию сноса построек.

Практические примеры применения классификатора 2020 года

Пример 1. Перевод дачного участка в жилой (коды 1.3 → 1.1)

Собственник имеет участок, зарегистрированный как «дачный» (ВРИ 1.3). Он хочет
построить коттедж и оформить участок как «односемейный дом» (ВРИ 1.1). Шаги:

1. Подготовка проекта строительства и согласование с муниципальным отделом
   архитектуры.
2. Получение заключения о соответствии проекта плану землепользования.
3. Подача заявления о смене ВРИ, предоставление проекта и расчёт компенсаций
   (если требуется).
4. Регистрация нового ВРИ в кадастре и получение разрешения на строительство.

Пример 2. Сельскохозяйственная земля → складская (коды 2.1 → 3.4)

Компания планирует построить склад в районе, где большинство участков
отнесены к сельскохозяйственным. Для изменения ВРИ необходимо:

• Разработать генеральный план территории, включающий дорожную инфраструктуру.
• Получить согласование от Минпромтехнадзора (поскольку меняется тип
  использования с сельского на промышленный).
• Обеспечить экологическую экспертизу (оценка влияния на почву и водные ресурсы).
• Внести изменения в муниципальный план землепользования – без этого запрос
  будет отклонён.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков 2020 года
представляет собой фундаментальный инструмент регулирования земельных отношений
в России. Правильное определение и своевременное обновление ВРИ позволяет
собственникам вести законную деятельность, а государству – контролировать
территориальное развитие, соблюдать экологические нормы и формировать справедливую
систему налогообложения.

Помните: любые изменения ВРИ должны проходить через установленный
законодательством порядок, включающий экспертизу, согласование с муниципальными
планами и обязательную регистрацию в государственных реестрах. При соблюдении
всех требований процесс проходит без осложнений, а ваш земельный участок будет
полностью соответствовать актуальному правовому статусу.

Статья подготовлена с учётом актуального законодательства РФ и классификатора ВРИ 2020 года.