04 апреля 2025 г.

Ошибка в виде разрешенного использования (ВРИ) земельного участка стоит собственнику дорого: дом могут признать самовольной постройкой и обязать снести за свой счёт. Ниже – подробный гид о том‚ что именно разрешено возводить на участках с ВРИ «ведение садоводства» (код 13.2 в классификаторе Росреестра).

Что такое ВРИ «ведение садоводства»

ВРИ «ведение садоводства»:

• является основным видом разрешенного использования;
• распространяется на земли населённых пунктов и на земли сельхозназначения;
• даёт право не только выращивать плодовые‚ ягодные и декоративные культуры‚ но и возводить жилые и хозяйственные постройки (при соблюдении норм).

Важно: если в свидетельстве указан ВРИ «ведение огородничества» (код 13.1)‚ возможности строительства значительно уже (см. раздел 4).

Что можно строить без ограничений

Жилые дома

На участках с ВРИ 13.2 разрешены:

• жилые дома постоянного проживания (не выше 3 этажей‚ в границах 20 % площади участка);
• садовые дома (облегчённая конструкция‚ можно прописаться при наличии разрешения МЧС и Роспотребнадзора).

Хозяйственные постройки

Разрешено возводить:

• гаражи для легкового автомобиля и садовой техники;
• баню (не более 50 м² без фундамента или с мелкозаглубленным ленточным фундаментом);
• сараи‚ теплицы‚ беседки‚ погреба;
• хозблоки и туалеты – можно капитальные‚ но высота ≤ 5 м и площадь ≤ 100 м².

Вспомогательные объекты без капитального фундамента

Малые архитектурные формы: навесы‚ скворешники‚ компостные ямы‚ кустарниковые изгороди и т.д. – не требуют ввод в эксплуатацию и регистрации в ЕГРН.

Процедура строительства: 5 ключевых шагов

1. Проверка ВРИ – в ЕГРН или выписке из Росреестра (код 13.2).
2. Согласование проекта в МФЦ (для жилых домов – разрешение на строительство‚ для садовых – уведомление о начале работ).
3. Техническое обследование грунтов и подключение инженерных сетей.
4. Ввод объекта в эксплуатацию через Госуслуги (для жилых домов – обязательно).
5. Регистрация права собственности в Росреестре.

Срок: от 1‚5 до 6 месяцев в зависимости от сложности и загруженности инспекций.

Ограничения и запреты

Особое внимание: при ВРИ «ведение огородничества» (13.1) разрешены только хозпостройки без фундамента; жилые дома строить нельзя.

Налоги и кадастровая стоимость

Ставка земельного налога на участки с ВРИ 13.2:

• 0‚3 % – если земля в СНТ/ДНТ;
• 1‚5 % – если участок находится в границах города и используется для ИЖС (в некоторых регионах применяется повышающий коэффициент).

Кадастровая стоимость обычно ниже‚ чем у ИЖС на 15–30 %‚ что делает садовые участки более выгодными для покупки.

Проверь себя – короткий чек-лист перед покупкой

1. Выписка из ЕГРН: код ВРИ 13.2?
2. Есть ли выписка из генерального плана муниципалитета о разрешённой высоте застройки?
3. Подведены ли электричество‚ вода‚ газ или расстояние до них ≤ 300 м?
4. Нет ли обременений (аренда‚ сервитуты‚ залог)?
5. Согласован ли въезд через соседние участки?

Если хотя бы на один пункт ответ «нет» – лучше изменить ВРИ или выбрать другой участок.

Как изменить ВРИ при необходимости

Если вы купили участок с ВРИ 13.1 «ведение огородничества»‚ а хотите построить дом:

1. Подать заявление в администрацию района о переводе из категории 13.1 → 13.2.
2. Подготовить градплан и техзаключение кадастрового инженера.
3. Утвердить проект планировки территории (ППТ) на сессии муниципалитета.
4. Обновить запись в ЕГРН (срок – 30 дней).

Стоимость: 8–25 тыс. руб. + госпошлина 2 тыс. руб.

Участки с ВРИ «ведение садоводства» (13.2) – оптимальный выбор для тех‚ кто хочет и выращивать яблони‚ и жить в собственном доме без риска «самостроя». Главное – соблюдать параметры застройки и вовремя оформлять документы. Тогда ваш садовый домик станет полноценным жильём‚ а не объектом к сносу.

Вопросы или спорный участок? Консультируйтесь с кадастровым инженером и юристом до сделки – дешевле‚ чем потом доказывать в суде.