С 1 января 2019 года в России официально исчезло юридическое понятие «дачное строительство». Это не просто лексическая формальность – изменение затронуло документы, права собственников и возможности застройки. Ниже разберёмся, что такое ВРИ, почему «дача» исчезла из классификатора и где теперь допустимо строить полноценный жилой дом.
Что такое ВРИ и зачем он нужен
ВРИ (вид разрешённого использования земельного участка) – это перечень того, что закон разрешает делать на конкретной земле: строить дом, разводить картофель, открывать магазин, выращивать лес и т.д. ВРИ прописывается:
- в выписке из ЕГРН;
- в договоре купли-продажи;
- в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ).
Игнорировать ВРИ нельзя: постройка «не по назначению» грозит штрафами, сносом или даже изъятием участка.
Почему исчез «дачный» ВРИ
До 2019 года в классификаторе был код «ведение дачного хозяйства». Суть участков с этим ВРИ:
- располагались в основном на сельхозземлях;
- позволяли строить капитальные дома без перевода земель из категории в категорию;
- были популярны с 1990-х годов как доступная альтернатива ИЖС.
Однако Федеральный закон № 217-ФЗ от 2017 года и новый классификатор ВРИ (вступил ) упразднили этот статус. Теперь слово «дача» осталось только в быту, а в документах оно заменено на более точные категории.
Какие ВРИ остались для застройщиков
На сегодняшний день построить жилой дом можно только при следующих видах разрешённого использования:
ИЖС – индивидуальное жилищное строительство
- Земля: только в границах населённых пунктов (земли поселений).
- Дом: до 3 этажей, высота ≤ 20 м.
- Плюсы: прописка, налоговый вычет, ипотека, подключение коммуникаций обязано муниципалитетом.
- Минусы: высокая кадастровая стоимость и налоги.
ЛПХ (приусадебный участок)
- Земля: земли населённых пунктов.
- Дом: аналогичен ИЖС, но нет гарантированной прописки и ипотеки.
- Плюсы: дешевле ИЖС (в 1,5–2 раза), можно держать скот, строить хозпостройки.
СНТ – садоводческие некоммерческие товарищества
- Земля: как в поселениях, так и на сельхозземлях.
- Дом: капитальный жилой или садовый домик до 3 этажей.
- Особенности: участок находится в коллективной собственности, есть членские взносы, упрощённая «дачная амнистия» до 1 марта 2021 года продлена.
Какие ВРИ НЕ разрешают строить дом
| ВРИ | Разрешено | Запрещено |
|---|---|---|
| ОНТ (огородничество) | сараи, теплицы, гаражи | жилые дома |
| ЛПХ (полевые участки) | временные/некапитальные постройки (вагон- дом, теплица) | коттеджи, фундаментные дома |
| Фермерское хозяйство | до 500 м², ≤ 3 этажа (пока в проекте закона) | перепродажа под готовым домом |
Статус пока регулируется законом № 74-ФЗ, строительство жилого дома разрешено лишь в рамках эксперимента.
Алгоритм проверки участка
- Запросите выписку из ЕГРН – в ней указаны категория земель и ВРИ.
- Сверьте ВРИ с таблицами выше.
- Если нужен ГПЗУ – закажите в местной архитектуре; по нему видно, попадает ли участок в зону Ж (жилая индивидуальная застройка).
- При сомнениях – консультация кадастрового инженера или юриста.
Если ваш участок старого образца с ВРИ «ведение дачного хозяйства»:
- Выписка актуальна – ваши права сохранены, реестр не переписывают задним числом.
- При продаже новому собственнику участок продолжит существовать без изменения статуса, но любые новые сделки оформляются уже по новым ВРИ (чаще всего СНТ).
- Новым покупателям сельхозземель нужно выбирать СНТ (если хотят дом) или ОНТ (если нужен только огород).
С 2019 года «дача» – это история, а не юридическое понятие. Главное – проверять ВРИ до покупки земли, и тогда ваш будущий дом будет законным и надёжным.