Сдача квартиры в аренду – популярный способ получения дополнительного дохода. Однако вместе с доходом появляется и обязанность уплатить налог. При неправильном расчёте или излишней уплате у владельца появляется право на возврат налога. В статье рассмотрим, какие изменения вступили в силу в 2024 году, как правильно рассчитать налог, какие документы нужны для возврата и как подать заявление.

Налог на доходы от сдачи квартиры в аренду: основы

Согласно Налоговому кодексу РФ, доход от сдачи в аренду жилого помещения относится к налоговым доходам физических лиц. Ставка налога зависит от выбранного налогового режима:

• Упрощённый режим (НДФЛ 13 % от дохода) – применяется, если арендодатель не использует вычеты.
• Патентный режим (ставка 6 % от дохода) – доступен при оформлении патента на сдачу недвижимости.
• Общий режим (13 % от разницы доход‑расход) – позволяет учитывать расходы (коммунальные услуги, ремонт, рекламные расходы и т.д.).

С 2024 года в законодательстве усилились требования к подтверждению расходов и к срокам подачи деклараций.

Что считается доходом?

В доход включаются все поступления от аренды, в т.ч.:

1. Арендная плата, полученная наличными, безналичными переводами и в виде товаров/услуг.
2. Дополнительные платежи (коммунальные услуги, штрафы за нарушение правил проживания), если они оплачиваются арендатором отдельно.

Какие расходы можно учитывать?

Для налогоплательщиков, выбирающих общий режим, в расходах допускаются:

• Коммунальные услуги, если они оплачиваются арендодателем и потом возмещаются арендатором.
• Ремонт и текущий технический уход (не более 30 % от дохода).
• Расходы на рекламу и поиск арендаторов.
• Услуги управляющей компании (если они действительно необходимы).

Почему может возникнуть право на возврат налога?

Возврат налога возможен в следующих ситуациях:

• Излишняя уплата – налог был уплачен по ошибке (например, применена ставка 13 % вместо 6 %).
• Недостаточно учтённые расходы – после подачи декларации налоговая служба принимает документы, подтверждающие дополнительные расходы.
• Изменение налогового режима в течение года – переход с упрощённого на патентный режим может привести к переплате.
• Перерасчёт из‑за изменения законодательных ставок (в 2024‑2025 годах ставка на патентный режим была снижена).

Как подготовить документы для возврата налога

Для успешного получения возврата необходимо собрать пакет документов. Ниже – обязательный минимум:

Налоговая декларация (Декларация Д-1)

Заполняется в бумажной или электронной форме до 30 апреля года, следующего за отчётным. В декларации указываются:

• Общий доход от сдачи квартиры;
• Применяемый налоговый режим;
• Сумма уплаченного налога (по авансовым платежам и по окончательному расчёту);
• Учетные расходы (если выбран общий режим).

Квитанции об уплате авансовых платежей

Копии банковских выписок, платежных поручений или электронных чеков, подтверждающих факт уплаты налога.

Документы, подтверждающие расходы

Для возврата из‑за недоучтённых расходов понадобится:

• Счета‑фактуры и договоры на ремонт, услуги управляющей компании, рекламные кампании.
• Квитанции за коммунальные услуги, если они оплачены арендодателем.

Договор аренды

Подписанный договор с указанием срока, суммы аренды и условий оплаты – базовый документ, подтверждающий доход.

Заявление о возврате налога

Стандартный образец заявления (форма 2‑НДФЛ) заполняется в двух экземплярах: один – в налоговую, второй – оставляется у себя.

Пошаговый процесс подачи заявления о возврате налога

1. Подготовьте декларацию Д‑1. Внесите в неё все доходы и расходы, проверьте расчёт налога.
2. Соберите пакет документов. Убедитесь, что все копии читаемы и подписаны.
3. Заполните заявление о возврате. В поле «Сумма возврата» укажите разницу между уплаченным и рассчитанным налогом.
4. Отправьте документы в налоговый орган. Лично в отделение, по почте с описью вложения или через личный кабинет на сайте ФНС.
5. Ожидайте проверку. Срок проверки – до 30 дней с момента подачи (может быть продлён до 90 дней в случае дополнительного запроса документов).
6. Получите возврат. Налоговая перечислит сумму на указанный банковский счёт или выдаст наличные в отделении.

Сроки возврата и особенности 2024‑2026 годов

С 2024 года в России введены новые сроки:

• Декларацию за 2024 год сдавали до 30 апреля 2025 года.
• Возврат налога, если заявка подана до 30 июня, осуществляется в течение 30 календарных дней.
• При подаче после 30 июня – срок возврата может увеличиться до 60 дней.

В 2025‑2026 годах планируется автоматизация возвратов через Личный кабинет ФНС. При наличии всех электронных подтверждений (квитанций, договоров) возврат может быть зачислен в течение 10‑15 дней.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли вернуть налог, если я уплатил его полностью авансом?

Да. Если после подачи декларации выяснилось, что налог был переплачен, излишек возвращается в полном объёме.

Нужно ли платить налог, если квартира сдана на срок менее 30 дней?

Да, налог уплачивается за каждый календарный день сдачи, независимо от длительности аренды.

Какой документ подтверждает расходы на ремонт?

Это может быть договор подряда, акт выполненных работ и счёт‑фактура, подписанные обеими сторонами.

Можно ли получить возврат, если я использовал патентный режим?

Да, но только в случае переплаты (например, уплата 13 % вместо 6 %). Патентный режим не допускает вычета расходов, поэтому возврат по расходам невозможен.

Что делать, если налоговая отклонила заявление?

Получите официальное разъяснение, подготовьте недостающие документы и подайте повторное заявление в течение 30 дней.

Пример расчёта возврата налога

Предположим, вы сдаёте однокомнатную квартиру за 30 000 ₽ в месяц. За год доход составил 360 000 ₽.

После подачи декларации с учётом расходов и заявления о возврате вы получите 5 460 ₽ обратно.

Советы по избежанию ошибок

• Сохраняйте все оригиналы документов. ФНС часто требует оригиналы при проверке.
• Заполняйте декларацию точно в соответствии с инструкциями. Ошибки в ИНН, дате рождения или суммах могут привести к отказу.
• Пользуйтесь электронными сервисами. Через Личный кабинет ФНС можно отправить декларацию и запросить возврат без посещения налоговой.
• Не откладывайте подачу. Чем раньше заявка, тем быстрее получаете деньги.
• Проверяйте актуальные ставки. С 2024 года патентный режим для сдачи жилья в аренду имеет ставку 6 % (раньше — 6 % тоже, но условия изменились).

Возврат налога за съём квартиры – реальная возможность вернуть излишне уплаченные средства. Главное – правильно оформить декларацию, собрать подтверждающие документы и своевременно подать заявление. С учётом последних изменений в законодательстве (2024‑2026 гг.) процесс стал более прозрачным, а электронные сервисы позволяют ускорить возврат до двух недель.

Если у вас возникли вопросы по конкретной ситуации, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в отделение ФНС по месту регистрации.

Дата публикации: 19 апреля 2026 года. Информация актуальна на момент написания и может изменяться в зависимости от будущих законодательных поправок.