04 апреля 2026 г․

Краткая справка: что такое ОНС и почему вопрос «можно ли эксплуатировать?» стал особенно актуальным

Объект незавершённого строительства (ОНС) — это земельный участок и/или капитальное строение, строительство которого:

• еще не завершено;
• не введено в эксплуатацию в установленном законом порядке (отсутствует разрешение на ввод);
• не внесено в ЕГРН как законченный объект․

В 2024–2026 гг․ количество «замороженных» объектов выросло на 18 % (данные Росстата)․ Причины — рост себестоимости, санкции, переход на проектное финансирование․ В итоге девелоперы и собственники ищут способы «хоть как-то» использовать постройки: открыть торговый зал, склад, офис, парковку․ Ниже разберём, в каких случаях это допустимо, а когда — нет․

Источники права: краткий «карта-дорожка» для бизнеса

1. ГрК РФ (гл․ 5, ст․ 55, 55․1) — требования к вводу в эксплуатацию․
2. ЗК РФ (ст․ 39․6 п․ 5) — порядок передачи земельного участка без торгов․
3. НК РФ:
   • гл․ 30 (налог на имущество);
   • гл․ 34 (НДС);
   • гл․ 25 (прибыль)․
4. Письма Минфина, ФНС и судебная практика (ключевое — Постановление ФАС Уральского округа от № Ф09-8972/09-С3, дело № А50-…)․

«Запретная зона»: когда эксплуатировать точно нельзя

В соответствии со ст․ 55 ГрК РФ эксплуатация здания без разрешения на ввод запрещена и влечёт:

• административный штраф до 1 млн руб․ (ст․ 9․5 КоАП РФ);
• приостановку деятельности органами госстройнадзора;
• невозможность подключения к инженерным сетям (кроме временного электроснабжения для строительных нужд);
• риск отказа в страховых выплатах (пожар, ЧС);
• уголовную ответственность при травмах людей (ст․ 238 УК РФ)․

Когда эксплуатация ОНС допустима: исключения и «серые» зоны

Временное использование под строительные нужды

Допускается без ввода в эксплуатацию, если:

• площадь использования ≤ 50 % от общей площади (письмо Минстроя № 40433-СК/08 от );
• есть акт ввода объекта в эксплуатацию нулевого цикла (фундамент, наружные сети)․

Размещение торговых и офисных «времянок»

Если внутри недостроя встановлены модульные здания (контейнеры, бытовки), они считаются самостоятельными объектами недвижимости и могут вводиться в эксплуатацию отдельно (письмо Минэкономразвития № 2142-ДДиД/08 от )․

Судебный прецедент: «положительное» решение ФАС УО

В деле № А50-… суд признал законным временное использование ОНС как склада, поскольку:

1. имелись акты скрытых работ и заключение стройэкспертизы;
2. помещение отвечало требованиям пожарной безопасности (подтверждено МЧС);
3. функциональное назначение не противоречило разрешённому виду использования земельного участка․

Налоговые последствия эксплуатации ОНС

Пошаговый алгоритм для собственника, решившего «освоить» ОНС

1. Аудит документов
   • Разрешение на строительство (срок действия)․
   • Акт ввода нулевого цикла․
   • Заключения МЧС, Ростехнадзора, энергетиков․
2. Определить % используемой площади
   
   Цель — не превысить 50 %, иначе потребуется полноценный ввод в эксплуатацию․
3. Подготовить временную схему эвакуации и пожарной безопасности
4. Оформить договор аренды или безвозмездного пользования
   • В договоре указать: «Объект не введён в эксплуатацию․ Строительство продолжается»․
   • Зарегистрировать договор в Росреестре (если срок аренды ≥ 1 год)․
5. Уведомить Минстрой субъекта РФ в течение 3 дней
   
   (если используемая часть < 50 %)․
6. Учёт в бухгалтерии
   • Доходы от аренды — внереализационные․
   • Расходы на охрану, коммуналку — прочие․

Чек-лист ошибок, которые чаще всего совершают застройщики

• Ошибка № 1: не прописать в договоре аренды статус ОНС → штраф за «самовольную перепланировку»․
• Ошибка № 2: сдавать помещение без кадастрового паспорта → налоговая насчитывает кадастровую стоимость «по умолчанию», часто завышенную․
• Ошибка № 3: подключить постоянное электроснабжение без акта ввода → отключение сетевой компанией․
• Ошибка № 4: не заключить договор с РСО (расчёт с оператором) → штраф до 100 тыс․ руб․
• Ошибка № 5: не подать уведомление о начале эксплуатации — лишают права на льготу по налогу на имущество․

Ключевое правило: эксплуатировать ОНС можно только как временное вспомогательное средство, а не как полноценный бизнес-объект․ Всё, что выходит за рамки 50 % площади или нарушает правила безопасности, обязательно приведёт к штрафам и судебным спорам․ Заблаговременно готовьте документы, консультируйтесь с юристами и техническими экспертами․

Бонус․ С 2027 г․ вступает в силу электронный паспорт ОНС, единая цифровая карта, в которой отображаются стадии строительства, разрешительные документы и фактическая загрузка помещений․ Это упростит контроль за соблюдением 50-процентного порога․

Если вам нужна персональная консультация по вашей ситуации или образцы документов, свяжитесь с нашей редакцией через форму обратной связи․