В 2024–2026 годах российское законодательство в сфере земельных отношений претерпело ряд важных изменений․ Главный вопрос, который волнует собственников: «Можно ли разделить земельный участок без потери налоговых льгот и не прерывая срок владения?» Ниже — подробный разбор новых правил, последствий для НДФЛ и пошаговая инструкция, как действовать при продаже доли или части участка․
Что изменилось в законе
1․1 Совет Федерации утвердил поправки
11 декабря 2025 года Совет Федерации окончательно одобрил федеральный закон № 614-ФЗ․ Суть изменений:
- Срок владения не прерывается, если участок разделён ровно на две части․
- Каждая новая часть наследует «старый» срок владения для целей освобождения от НДФЛ․
- Распространяется только на земли индивидуального жилищного строительства (ИЖС)․
1․2 Почему это важно для продажи
Раньше при разделе участка считалось, что каждая новая часть — это «новый объект», и 3- или 5-летний срок владения начинался заново․ Теперь при продаже такой части можно:
- Не подавать декларацию 3-НДФЛ, если общий срок владения исходным участком ≥ 3 или 5 лет (в зависимости от способа получения)․
- Не платить НДФЛ при продаже по цене ≤ 1 млн руб․ в части или ≤ 70 % кадастровой стоимости․
Пошаговая инструкция: как разделить участок и сохранить льготы
Шаг 1․ Убедитесь в соответствии требованиям
- Земля находится в категории «Земли населённых пунктов» с видом разрешённого использования «ИЖС»․
- Раздел происходит на ровно 2 части (не 3 и не 4)․
- Новые кадастровые номера получены после ․
Шаг 2․ Подготовьте межевой план
Закажите у кадастрового инженера:
- Межевой план на образование двух новых участков․
- Акт согласования с соседями (если границы изменяются)․
Шаг 3․ Зарегистрируйте права в Росреестре
Подайте заявление через МФЦ или онлайн на rosreestr․gov․ru․ В ЕГРН появятся:
- Две новые записи о частях․
- Графа «Преемственность прав» с указанием старого срока владения․
Шаг 4․ Продавайте без НДФЛ
В договоре купли-продажи укажите:
Продавец подтверждает, что срок владения исходным земельным участком составляет ___ лет и ___ месяцев, что подтверждается выпиской ЕГРН № ___․
Что делать, если участок делится на 3 и более частей
В этом случае срок владения считается прерванным․ Чтобы минимизировать налоги:
- Использовать вычет 1 млн руб․ на каждую продаваемую часть․
- Уменьшать доход на документальные расходы (покупка, межевание, коммуникации)․
Примеры из практики
Пример 1․ Иван разделил участок на 2 части и продал одну
- Купил участок 15 соток в 2018 году․
- В 2026 году разделил на 8 и 7 соток, получил новые кадастровые номера․
- Продал 7 соток за 2 млн руб․ Срок владения — 8 лет․ НДФЛ = 0․
Пример 2․ Ольга разделила участок на 3 части
- Купила участок в 2022 году․
- В 2026 году разделила на 3 части․ Срок владения каждой части считается с 2026 года․
- Продала одну часть за 1,5 млн руб․, расходы на покупку и межевание — 400 тыс․ руб․
- НДФЛ = (1,5 млн – 1 млн – 0,4 млн) × 13 % = 13 тыс․ руб․
Чек-лист перед сделкой
- ⬜ Проверьте категорию земли и вид разрешённого использования․
- ⬜ Получите выписку ЕГРН о сроке владения․
- ⬜ Закажите межевой план и кадастровый паспорт․
- ⬜ Убедитесь, что раздел на 2 части не нарушает СНТ или ПЗЗ․
- ⬜ В договоре купли-продажи пропишите наследование срока владения․
Раздел земельного участка возможен без потери налоговых льгот, если:
- земля для ИЖС;
- деление только на 2 части;
- срок владения исходным участком ≥ 3 или 5 лет․
В остальных случаях потребуется либо ждать 3–5 лет, либо применять вычеты и документальные расходы․ Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с кадастровым инженером и налоговым специалистом․