Перепланировка – это изменения в планировке помещения, которые влияют на его границы, внутреннюю структуру и назначение. С 1 апреля 2024 года в России вступили в силу поправки к Жилищному кодексу и к закону «О государственной регистрации недвижимости», уточняющие понятие перепланировки и упрощающие процесс её оформления.

Что именно считается перепланировкой?

Согласно новым нормативам, перепланировкой считается:

• изменение границ помещений (например, объединение двух квартир в одну);
• изменение внутренней планировки (перестройка стен, перенос перегородок, изменение высоты потолков);
• образование новых помещений (создание кладовки, санузла, гардероба и т;п.).

Важно: не все изменения требуют согласования. К примеру, незначительные косметические работы (покраска, замена напольного покрытия) не относятся к перепланировке.

Кому и когда необходимо получать разрешение?

Разрешение требуется, если планируемые работы попадают под вышеописанные категории. Обязанным оформлять разрешение является собственник недвижимости (или его законный представитель).

Объекты, требующие обязательного согласования

1. Перепланировка несущих стен.
2. Изменение количества и размеров помещений, влияющее на площадь жилой зоны.
3. Перевод жилого помещения в нежилое (офис, склад) и наоборот.
4. Объединение нескольких квартир в одну.
5. Создание новых технических помещений (котельная, вентиляционная шахта).

Случаи, когда разрешение не требуется

• Перестановка мебели и бытовой техники.
• Установка внутренних перегородок из гипсокартона, если они не несут нагрузку и не меняют площадь помещений.
• Замена дверных и оконных проёмов без изменения их размеров.

Пошаговая процедура получения разрешения

1. Подготовка проекта – нанять лицензированного архитектора/инженера, который разработает чертежи с указанием всех изменений.
2. Согласование с управляющей компанией – предоставить проект в ТСЖ/ЖК, получить их согласие (особенно если работы затрагивают общие части дома).
3. Сбор документов:
   • Документы, подтверждающие право собственности (договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН).
   • Технический паспорт квартиры.
   • Проект перепланировки (чертежи, расчёты нагрузок).
   • Согласие соседей (если работы влияют на их помещения).
4. Подача заявления в МУП (муниципальное управление по строительству) или в онлайн‑портал Госуслуги.
5. Оплата госпошлины – на 2026 г. ставка составляет 0,5 % от стоимости проекта, но не менее 5 000 ₽.
6. Экспертная проверка – специалисты проверяют соответствие проекта строительным нормам и правилам противопожарной безопасности.
7. Получение разрешения – после одобрения вы получаете разрешение на проведение перепланировки со сроком действия 2 года.
8. Выполнение работ – работы должны быть завершены в течение установленного срока и выполнены подрядчиком, имеющим лицензию на строительные работы.
9. Приёмка и регистрация – после завершения работ подаёте акт приёмки в МУП, который вносит изменения в ЕГРН.

Что происходит, если перепланировка выполнена без разрешения?

Нарушитель может столкнуться со следующими последствиями:

• Штраф – от 30 000 ₽ до 500 000 ₽ в зависимости от масштаба нарушения (по словам адвоката Эмиля Галимова, это основное наказание).
• Обязательство восстановить помещение в исходное состояние. При невозможности восстановления суд может потребовать компенсацию стоимости.
• Отказ в регистрации прав собственности или в получении ипотечного кредитования.
• Увеличение страховых взносов и сложности с продажей квартиры;

Практические примеры

Квартира с уже узаконённой перепланировкой

Семья москвичей приобрела квартиру, где 20 лет назад были проведены конструктивные изменения (раздвижные стены, увеличенный санузел). Все изменения были узаконены, а в реестре недвижимости отражены новые площади. При продаже квартиры покупатель смог получить полную выписку из ЕГРН без дополнительных расходов.

Объединение двух смежных квартир

Молодая семья решила объединить две соседних квартиры в одну большую. По новому закону процесс стал проще: достаточно представить проект объединения, получить согласие ТСЖ и пройти экспертизу. После регистрации изменения в ЕГРН позволили оформить единую ипотеку на всю площадь.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли самостоятельно выполнить перепланировку без архитектора?

Теоретически – да, если изменения не затрагивают несущие конструкции и не требуют согласования. Но в большинстве случаев требуется профессиональный проект, иначе будет отказ в разрешении.

Сколько времени занимает процесс получения разрешения?

От подачи заявления до получения разрешения обычно 30–45 дней, если все документы в порядке и нет возражений со стороны соседей.

Можно ли изменить планировку после получения разрешения?

Любые дополнительные изменения требуют подачи нового проекта и получения отдельного разрешения.

Какой срок действия разрешения на перепланировку?

Разрешение действительно 2 года. В течение этого периода работы должны быть завершены и приняты.

Что делать, если обнаружили незарегистрированную перепланировку у продаваемой квартиры?

Покупателю рекомендуется потребовать от продавца оформить согласование и регистрацию до завершения сделки. В противном случае риск штрафов и последующего восстановления помещения ложится на нового владельца.

Перепланировка квартиры – это отличная возможность увеличить комфорт и рыночную стоимость жилья, но без правильного подхода к оформлению документов можно столкнуться с серьезными штрафами и юридическими проблемами. Чтобы процесс прошёл гладко, рекомендуется:

• Тщательно изучить новый законодательный акт от 1 апреля 2024 г. и понять, какие работы требуют согласования.
• Обратиться к лицензированному архитектору и строительной компании, имеющей опыт работы с местными органами.
• Собрать полный пакет документов заранее, включая согласия соседей и управляющей компании.
• Следить за сроками: не откладывайте подачу заявления, иначе сроки выполнения работ могут выйти за пределы действующего разрешения.
• После завершения работ обязательно пройти приёмку и зарегистрировать изменения в ЕГРН – это защитит вас от возможных претензий в будущем.

Помните, что правильное оформление перепланировки – это инвестиция в безопасность вашего жилья и в его будущую стоимость.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.