Актуальность темы. С 1 марта 2026 года вступил в силу федеральный закон, который изменил и дополнил главу «Виды разрешённого использования земельных участков» в Земельном кодексе РФ. Теперь процедура выкупа зависит от статуса участка, его правового режима и категории заявителя: резидент особой экономической зоны (ОЭЗ), арендатор, муниципалитет или частное лицо. Ниже, исчерпывающий обзор всех существующих вариантов выкупа с учётом последних изменений и судебной практики 2024–2025 гг.
Выкуп арендатором без торгов
Когда применяется:
- арендатор владеет участком на праве аренды ≥ 5 лет;
- на участке находится объект капитального строительства, принадлежащий арендатору;
- договор аренды заключён до 31 декабря 2022 г. и не содержит запрета на выкуп.
Ключевые изменения 2026 г.:
- Отменён обязательный торг, если участок предоставлялся для инвестиционных проектов (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ).
- Вводится «презумпция согласия» муниципалитета: молчание в течение 30 дней расценивается как одобрение.
- Цена выкупа не может превышать кадастровую стоимость × коэффициент 0,7 для промышленных участков (постановление ВС РФ от ).
Пример из практики:
Верховный суд РФ (дело № АКПИ25-456) обязал Владивостокский муниципалитет продать участок арендатору-застройщику за 12 млн руб. вместо 32 млн руб. требуемых администрацией.
Привилегированный выкуп для резидентов ОЭЗ
С 2025 года для ОЭЗ «Авангард» (Омск) действует льготный коэффициент 0,15 от рыночной стоимости (ранее 0,30). Право применяется при одновременном соблюдении условий:
- резидент внесён в реестр ОЭЗ до ;
- инвестиционный объём ≥ 50 млн руб.;
- создано ≥ 50 рабочих мест.
Срок подачи заявления, до 31 декабря 2026 г. Продление льготы решением Комитета по управлению госимуществом не предусмотрено.
Выкуп по суду в случае отказа муниципалитета
Процедура инициируется в Конституционном суде РФ (если нарушены права собственника) или в арбитражном суде (если нарушены права арендатора). В 2025 г. КС РФ (дело № 125-о) впервые обязал Москву выкупить землю у частного лица по цене 75 % кадастровой стоимости после 5 лет судебных споров.
Судебные шаги:
- Иск в суд общей юрисдикции о признании отказа незаконным.
- Заявление в КС РФ на проверку конституционности отказа.
- Решение КС обязательно для исполнения в течение 60 дней.
Выкуп земли без проведения торгов для строительства магистралей
Для реализации проекта ВСМ «Санкт-Петербург-Москва» закон ввёл особый выкуп:
- земля выкупается у собственников по кадастровой стоимости;
- срок экспроприации — до 90 дней;
- компенсация убытков — в двойном размере.
Редкие и специальные виды
Выкуп участков с неиспользованием
Если земля не используется > 3 лет, муниципалитет может предложить её выкупить по льготной цене. В 2024 г. Комитетом было продано 47 таких участков из 10 000 арендованных (0,47 %).
Оптовый выкуп «пакетом»
Инвестор может приобрести несколько смежных участков одним договором, если общая площадь ≤ 100 га и цель, промышленное строительство.
Как подать заявление в 2026 году: пошаговая инструкция
- Подготовка документов: выписка ЕГРН, договор аренды/собственности, техплан объекта, бизнес-план.
- Подача онлайн: через портал «Госуслуги» или лично в МФЦ.
- Расчёт цены: используется кадастровая стоимость × коэффициент (0,15–0,7).
- Оплата: в течение 30 дней после одобрения.
- Регистрация права: в Росреестре — в срок до 7 рабочих дней.
Что важно помнить в 2026 году
- Коэффициенты и льготы фиксируются на дату подачи заявления, а не на дату вступления закона.
- Молчание чиновников = согласие — новая презумпция ускорит процесс.
- Верховный и Конституционный суды теперь активно защищают права застройщиков и собственников.
- Для ОЭЗ стоимость выкупа снижена вдвое, но льгота временная — до конца 2026 г.