Отчуждение земельного участка – это юридически оформленная передача права собственности (или иного вещного права) на земельный участок от одного лица к другому. Процедура регулируется Земельным кодексом РФ, гражданским законодательством и специальными федеральными законами (например, 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Понятие и правовая база

Согласно статье 52 Земельного кодекса РФ отчуждение земельного участка собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учётом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом (статьи 35, 54.1 и др.). Основные нормативные акты:

• ЗК РФ: статьи 35, 52, 54.1, 54.2 и др.;
• Гражданский кодекс РФ (раздел «Общие положения о сделках»);
• ФЗ № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• ФЗ № 21‑ФЗ «Об аренде земельных участков» и другие отраслевые законы.

Классификация сделок по отчуждению

Сделки, направленные на отчуждение земельных участков, могут классифицироваться по нескольким критериям:

2.1 По возмездности

• Возмездные – купля‑продажа, обмен, аренда (по договору аренды с оплатой);
• Безвозмездные – дарение, завещание, безвозмездное пользование, передача в наследство.

2.2 По способу совершения

• Договорные (купля‑продажа, дарение, обмен, аренда, безвозмездное пользование);
• Судебные (изъятие, принудительная конфискация, признание сделки недействительной);
• Административные (публичные торги, отчуждение в порядке, установленном законом о приватизации).

2.3 По субъекту сделки

• Сделки между физическими лицами;
• Сделки между юридическими лицами;
• Сделки между государственными и частными субъектами (например, приватизация, передача в аренду).

Основные виды сделок по отчуждению земельного участка

3.1 Купля‑продажа (возмездная)

Самый распространённый способ. Оформляется договором купли‑продажи, подлежит регистрации в Росреестре. При продаже участка, находящегося в частной собственности, необходимо соблюдать требования статьи 54.1 ЗК РФ: если участок изъят в связи с неиспользованием или нарушением целевого назначения, он подлежит продаже на публичных торгах.

3.2 Дарение (безвозмездное)

Договор дарения может быть заключён как между физическими, так и юридическими лицами. Для регистрации требуется согласие органов, если даритель – государственный субъект, а также соблюдение ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ (запрет на отчуждение без находящихся на нём зданий/сооружений, если иное не установлено законом).

3.3 Обмен

Взаимный обмен земельными участками (или участком на другое имущество) оформляется договором обмена. Требуется согласование с органами, если один из участников – государственный орган, а также обязательная регистрация в Росреестре.

3.4 Аренда (возмездная)

Договор аренды земельного участка (ст. 17 ФЗ «Об аренде земельных участков») не приводит к отчуждению права собственности, но создаёт вещное право аренды, которое подлежит регистрации при сроке более 5 лет.

3.5 Безвозмездное пользование (безвозмездное)

По п. 1 ст. 24 ЗК РФ такие договоры могут быть заключены только с государственными и муниципальными органами. Право безвозмездного пользования подлежит государственной регистрации.

3.6 Наследование

Передача прав на земельный участок по завещанию или по закону (при отсутствии завещания). Оформляется наследственным делом в суде и последующей регистрацией перехода прав в Росреестре.

3.7 Принудительное изъятие (конфискация)

Осуществляется в интересах государства (например, в случае нарушения целевого назначения). Процедура регулируется ст. 54.1 ЗК РФ и требует проведения публичных торгов или иной формы распределения (в случае конфискации).

3.8 Публичные торги

Обязательна при отчуждении земельных участков, изъятых в связи с неиспользованием (ст. 54.1 ЗК РФ). Проводятся в порядке, установленном ГК РФ (глава о публичных торгах) и требуют публикации аукционных объявлений, подачи заявок и заключения договора с победителем.

3.9 Отчуждение доли в праве на земельный участок

Если продаётся только часть здания (например, помещение), то согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждается доля в праве на земельный участок (абз. 7 п. 4 ст. 35). Доля оформляется отдельным договором и регистрируется в реестре.

3.10 Отчуждение в случае неиспользования по целевому назначению

Если собственник не использует участок согласно целевому назначению, орган исполнительной власти может изъять его и продать на публичных торгах (ст. 54.1). При этом процедура аналогична обычной купле‑продажи, но инициатором является государственный орган.

3.11 Отчуждение при переходе прав на здание

При продаже здания, расположенного на чужом земельном участке, необходимо оформить отдельный договор купли‑продажи здания и, если требуется, договор купли‑продажи земельного участка или договор отчуждения доли в праве на земельный участок. Если участок не может быть отчуждён в целом (пункт 4 ст. 35), то передаётся только доля.

Порядок оформления сделки

1. Подготовка договора – согласование всех существенных условий (предмет, цена, сроки, порядок передачи прав).
2. Экспертиза и техническая часть – кадастровый паспорт, межевание (обязательно с 1 марта 2025 г., согласно постановлению Федеральной нотариальной палаты).
3. Получение согласований – если сделка требует разрешения органов (например, при отчуждении земель из ограниченного оборота).
4. Регистрация перехода права – подача заявления в Росреестр (форма № 26‑П), предоставление оригиналов документов, уплата государственной пошлины.
5. Получение выписки из ЕГРН – подтверждающего переход права собственности.

Особенности при продаже помещения в здании

При продаже только помещения (не здания) необходимо учитывать следующее:

• Отчуждается доля в праве на земельный участок (п. 4 ст. 35 ЗК РФ);
• Не требуется отчуждение всего участка, если выдел его невозможен;
• Покупатель получает право собственности на помещение, а также долю в праве на землю, что фиксируется в договоре и в ЕГРН;
• Если помещение находится в здании, построенном на земельном участке, принадлежащем третьему лицу, необходимо заключить отдельный договор аренды/сервитута с владельцем земли.

Практические рекомендации

• Проверьте ограничения – убедитесь, что участок не входит в перечень земель, ограниченных в обороте (ст. 52 ЗК РФ).
• Уточните целевое назначение – несоответствие может привести к принудительному изъятию.
• Подготовьте кадастровый план – без актуального межевания сделка не будет зарегистрирована.
• Соблюдайте сроки – после заключения договора регистрация должна быть завершена в течение 30 дней (по общему правилу).
• Консультируйтесь с юристом – особенно при сложных схемах (отчуждение доли, сделки с участками сельхозназначения, ограничения по статье 35).

Отчуждение земельного участка – процесс, требующий строгого соблюдения правовых норм и последовательного документооборота. Существует множество видов сделок, от традиционной купли‑продажи до безвозмездного дарения, наследования, принудительного изъятия и публичных торгов. Правильный выбор формы сделки, подготовка всех необходимых документов и их регистрация в Росреестре позволяют минимизировать риски и обеспечить законность перехода прав собственности.

Дата актуализации: