Актуально на 19 апреля 2026 г. В России с 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 295-ФЗ от 31 июля 2025 года, который внес существенные изменения в порядок определения и изменения видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Ниже — подробное руководство, как теперь работает система ВРИ, какие существуют категории, и что нужно учитывать собственнику или арендатору земли.
Основные понятия
- Вид разрешенного использования (ВРИ) — это конкретное назначение, под которое можно эксплуатировать земельный участок.
- Категория земель — более широкое деление по целевому назначению (например, земли населённых пунктов, сельхозназначения, промышленности и т.д.).
- Территориальная зона — часть территории, для которой муниципалитетом утверждены Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), определяющие перечень возможных ВРИ.
Три типа ВРИ согласно ст. 37 Градостроительного кодекса РФ
- Основные — ключевые, «по умолчанию» разрешённые способы использования участка в рамках территориальной зоны.
- Условно разрешённые — возможны только после получения разрешения уполномоченного органа в порядке ст. 39 ГрК РФ (например, строительство АЗС вместо магазина).
- Вспомогательные — дополнительные функции, которые не противоречат основному ВРИ и не требуют отдельного разрешения (например, временный торговый павильон на участке под жилым домом).
Классификатор ВРИ (приказ Росреестра № П/0412 от )
В 2020 году Росреестр утвердил единый Классификатор видов разрешенного использования. Он содержит:
- код ВРИ;
- наименование;
- пояснение, к какой категории земель применимо;
- ограничения и особые условия.
Классификатор обязателен для муниципалитетов при формировании ПЗЗ и для кадастровых инженеров при межевании.
Как изменить ВРИ с марта 2026 года
Новый закон № 295-ФЗ с упрощает процедуру:
- Подать заявление через МФЦ или Единый портал госуслуг.
- Приложить:
- выписку ЕГРН;
- схему расположения участка;
- правоустанавливающие документы;
- проект организации территории (при необходимости).
- Орган местного самоуправления рассматривает заявление в течение 30 дней.
- Решение вносится в ЕГРН в течение 5 рабочих дней.
Важно! Если новый ВРИ входит в список условно разрешённых, потребуется проведение общественных слушаний и экологической экспертизы.
Примеры ВРИ для самых популярных категорий земель
5.1 Земли населённых пунктов
- Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), код 2.1.
- Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — код 2.2.
- Для размещения торговых объектов, код 3.1.
- Для размещения автозаправочных станций — условно разрешённый ВРИ, код 4.2.1.
5.2 Земли сельскохозяйственного назначения
- Сельхозпроизводство — код 1.1.
- Создание прудов и водоёмов для рыбоводства, код 1.5.
5.3 Земли промышленности, энергетики, транспорта
- Размещение производственных зданий и сооружений — код 5.1.
- Размещение складских помещений, код 5.2.
Что влияет на выбор и стоимость ВРИ
| Параметр | Влияние ВРИ |
|---|---|
| Кадастровая стоимость | Выше для коммерческих ВРИ, ниже для ЛПХ/ИЖС. |
| Налог на землю | Рассчитывается исходя из ВРИ и кадастровой стоимости. |
| Возможность подключения к сетям | Не все ВРИ гарантируют технологическое присоединение к газу, воде, электричеству. |
| Право на строительство | Жилые дома можно возводить только на ВРИ «ИЖС», «СНТ», «ДНП» и т.д. |
Распространённые ошибки и советы
- Ошибка 1: Покупка участка без проверки ВРИ — в итоге нельзя построить жилой дом.
Совет: перед сделкой запросите выписку ЕГРН и сравните ВРИ с целями строительства. - Ошибка 2: Игнорирование условно разрешённого ВРИ — штрафы и снос объекта.
Совет: получите разрешение на отклонение от ПЗЗ до начала строительства. - Ошибка 3: Самостоятельное изменение ВРИ через суд без согласования с муниципалитетом.
Совет: используйте упрощённую административную процедуру с 2026 г.
Как быстро проверить ВРИ онлайн
- Перейдите на rosreestr.gov.ru → раздел «Справочная информация».
- Введите кадастровый номер участка.
- В карточке объекта найдите строку «Вид разрешенного использования».
Альтернатива — мобильное приложение «Госуслуги.Недвижимость».
Категория земель и ВРИ — это ключевые характеристики, которые определяют, что можно и чего нельзя делать на участке. С 1 марта 2026 года процедура изменения ВРИ стала проще, но появились новые требования к документам и срокам. Проверяйте ВРИ до покупки, согласовывайте условно разрешённые виды заранее и пользуйтесь официальными сервисами Росреестра.
Полезные ссылки:
- Официальный сайт Росреестра
- Классификатор ВРИ
- Единый портал госуслуг