Дата обращения:  23:21:21

Государственный кадастровый учет (ГКУ) и государственная регистрация прав (ГРП) являются фундаментальными элементами правового режима недвижимости в Российской Федерации. Они позволяют фиксировать сведения о физических и юридических лицах, обладающих правами на объекты недвижимости, а также обеспечивают публичность и юридическую определённость этих прав.

В статье рассматриваются основные виды объектов недвижимого имущества, которые подлежат обязательному кадастровому учёту и регистрации в соответствии с действующим нормативным регулированием:

• Федеральный закон № 221‑ФЗ от  г. «Об государственном кадастре недвижимости»;
• Федеральный закон № 315‑ФЗ от  г. (в ред. от ) – часть 1 Статьи 41;
• Федеральный закон № 509‑ФЗ от  г. «Об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости»;
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – статья 130;
• Федеральный закон № 218‑ФЗ от  г. «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями от ).

Правовые основы кадастрового учёта

Федеральный закон № 221‑ФЗ

Устанавливает, что объектами государственного кадастрового учёта являются:

• земельные участки;
• здания, сооружения, помещения;
• машино-места;
• объекты незавершённого строительства (ОНС);
• единые недвижимые комплексы (ЕНК);
• иные объекты, определённые в классификаторе недвижимости.

Статья 41 Федерального закона № 315‑ФЗ

В случае, когда в результате раздела, объединения, перепланировки или изменения границ образуются два и более новых объекта, кадастровый учёт и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех новых объектов.

Федеральный закон № 509‑ФЗ (2023‑2024)

Определяет особый порядок оформления прав на отдельные типы объектов (например, машино-места, объекты незавершённого строительства) и вводит перечень видов недвижимости, в отношении которых не осуществляется государственный кадастровый учёт (перечисление в Приложении 1 к закону).

Классификация объектов недвижимого имущества

Основные виды (по классификатору ОКПД2 и классификационному коду)

Подвиды и особые категории

• Асфальтовая площадка – считается частью земельного участка, если её границы включены в кадастровый план.
• Забор – относится к сооружениям (если его границы описаны в кадастре).
• Лесной массив – объект недвижимости, если он включён в реестр земель лесного фонда.
• Незавершённое строение – объект ОНС, требующий отдельного кадастрового учета до получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Порядок государственного кадастрового учёта

Этапы учёта

1. Подготовка и подача документов (заявление, техническая документация, правоустанавливающие документы).
2. Проведение кадастровой съёмки – измерения границ, высот, площадей.
3. Составление кадастрового паспорта и его внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
4. Регистрация прав – оформление прав собственности, аренды, сервитута и др.

Одновременный учёт при образовании нескольких объектов

Согласно части 1 Статьи 41 Федерального закона № 315‑ФЗ, если в результате раздела, объединения или перепланировки образуется более одного нового объекта, то их кадастровый учёт и регистрация прав проводятся одновременно. Это гарантирует юридическую чистоту сделок и исключает «пробелы» в правовом режиме имущества.

Особенности учёта некоторых видов недвижимости

Машино-места

Машино-место считается отдельным объектом недвижимости, если его границы (размеры, расположение) описаны в установленном порядке. Учет машиномест регулируется Федеральным законом № 509‑ФЗ, который вводит отдельный классификационный код (200.1.5) и отдельный порядок регистрации прав.

Объекты незавершённого строительства (ОНС)

ОНС включаются в реестр недвижимости с пометкой «в стадии строительства». После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объект переводится в категорию «здание» или «сооружение».

Единый недвижимый комплекс (ЕНК)

ЕНК – совокупность нескольких объектов (земельный участок, здания, сооружения), объединённых в единый правовой объект. Регистрация прав на ЕНК производится как на один объект, но с указанием всех входящих в него элементов.

Предприятие как имущественный комплекс

Если имущество предприятия (здания, сооружения, оборудование) образует единый экономический комплекс, он может быть зарегистрирован как отдельный объект недвижимости (код 200.1.8). Это упрощает управление правами и их передачу.

Примеры практических ситуаций

Раздел земельного участка

При разделении земельного участка на два или более новых участков необходимо:

• Составить новый кадастровый план;
• Подать заявления о проведении кадастровой съёмки;
• Оформить новые правоустанавливающие документы (договоры купли‑продажи, дарения и т.п.).

Все новые участки регистрируются одновременно, что предусмотрено частью 1 Ст. 41‑315‑ФЗ.

Перепланировка помещений в многоквартирном доме

Если в результате перепланировки границы помещений меняются (например, объединение двух квартир в одну), необходимо:

• Получить разрешение на перепланировку;
• Обновить кадастровый паспорт помещения;
• Зарегистрировать новые права собственности (или долю).

Оформление прав на машино-место в подземном паркинге

Для машино-места в подземном паркинге требуется:

• Подготовить план расположения машино-места с указанием размеров и уровня;
• Внести данные в кадастр недвижимости (код 200.1.5);
• Оформить договор купли‑продажи и зарегистрировать право собственности в ЕГРН.

В соответствии с действующим законодательством РФ (221‑ФЗ, 315‑ФЗ, 509‑ФЗ, 218‑ФЗ, статья 130 ГК РФ) к объектам, подлежащим государственному кадастровому учёту, относятся:

• земельные участки;
• здания, сооружения, помещения;
• машино-места;
• объекты незавершённого строительства;
• единые недвижимые комплексы;
• предприятия как имущественные комплексы;
• иные объекты, указанные в классификаторе недвижимости.

Точная классификация и правильное оформление документов позволяют обеспечить юридическую чистоту прав, упростить их передачу и защитить интересы собственников.

Статья подготовлена с использованием открытых источников законодательства РФ, в т.ч. КонсультантПлюс, на основе информации, актуальной на 19 апреля 2026 г.