Кадастровая стоимость (КС) – это денежный показатель, отражающий рыночную стоимость земельных участков и объектов недвижимости, установленный государством в порядке кадастровой оценки. От её величины зависят расчёт имущественного налога, земельного налога, налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже, а также размер компенсаций в случае государственной экспроприации.

В 2026 году в Свердловской области проведена очередная государственная оценка земельных участков, и в региональном Росреестре появились новые методики расчёта КС. Ниже подробно рассмотрены основные виды кадастровой стоимости, их назначение и порядок получения информации.

Кадастровая стоимость земельных участков (КСЗУ)

КСЗУ – базовый показатель, используемый при расчёте земельного налога и при оценке недвижимости в совокупности с другими видами КС.

По типу назначения земли

• Сельскохозяйственная земля – оценка производится на основе средних рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию, урожайность, географическое расположение и инфраструктуру.
• Готовая к застройке (ГЗ) – учитываются параметры: площадь, плотность застройки, наличие коммуникаций, транспортная доступность.
• Земля под промышленность – в расчёт берутся особенности участка (наличие технических коммуникаций, экологические ограничения, доступ к транспортным артериям).
• Земля под рекреацию и озеленение – учитывается её эстетическая и социальная ценность, а также уровень благоустройства.

По правовому статусу

1. Земля в государственной собственности (Фонд государственного имущества).
2. Земля в муниципальной собственности (муниципальный фонд).
3. Частная собственность (физические и юридические лица).

Как получить КСЗУ в 2026 году

1. Посетить портал Росреестра и выбрать раздел «Кадастровая стоимость».
2. Ввести кадастровый номер участка (КН) или адрес.
3. Скачать выписку в формате PDF или XML. Стоимость выписки – 400 рублей (можно оплатить онлайн).
4. При необходимости – обратиться в региональный отдел Росреестра в Екатеринбурге для уточнения данных.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости (КСОН)

КСОН отражает стоимость построек, сооружений и иных объектов, расположенных на земельном участке. В Свердловской области КСОН делится на несколько подвидов.

Жилая недвижимость

• Квартиры и комнаты – оценка учитывает площадь, этажность, состояние отделки, наличие лифта и инфраструктуру района.
• Дома (коттеджи, дачи) – учитываются тип конструкции (кирпич, дерево, панель), год постройки, состояние инженерных систем, прилегающий земельный участок.

Нежилая (коммерческая) недвижимость

• Офисные помещения – площадь, высота потолков, наличие коммуникаций, транспортная доступность.
• Торговые площади – проходимость, расположение в торговых центрах, наличие паркинга.
• Складские и производственные помещения – грузоподъёмность, наличие подъездных путей, энергоснабжение.

Специальные объекты

• Объекты культурного наследия (оценка с учётом исторической ценности).
• Объекты инфраструктуры (школы, больницы, станции метро) – отдельные методики, учитывающие социальную значимость.

Как узнать КСОН

1. Перейти в раздел «Кадастровая стоимость» на портале Росреестра.
2. Ввести кадастровый номер объекта (можно найти в правоустанавливающих документах).
3. Получить выписку. Для коммерческих объектов в 2026 году введена упрощённая онлайн‑выписка без оплаты, если объект зарегистрирован в реестре после .

Кадастровая стоимость земельных участков в сельскохозяйственном обороте (КССХ)

Особый подвид КС, применяемый при расчёте налога на сельскохозяйственные доходы и при оценке земельных сделок в аграрном секторе.

• Базируется на средних рыночных ценах на сельскохозяйственную продукцию в конкретном районе Свердловской области.
• Учитываются такие параметры, как тип почвы, уровень орошения, наличие агротехнической инфраструктуры.
• Для 2026 года в регионе введён корректирующий коэффициент «Климат‑2026», учитывающий изменения климатических условий и их влияние на урожайность.

Получение КССХ

Запрос делается через специальный аграрный портал Росреестра или в сельскохозяйственном отделе регионального Росреестра.

Кадастровая стоимость объектов культурного наследия (КСКН)

Эти объекты оцениваются не только по их рыночной стоимости, но и с учётом исторической, архитектурной и художественной ценности.

• Оценка производится экспертной комиссией при участии специалистов Минкультуры и регионального управления охраны наследия.
• КСКН используется при расчёте налога на имущество, а также при подготовке к реставрационным работам.

Как получить КСКН

Обратиться в Отдел охраны культурного наследия Свердловской области с запросом о предоставлении кадастровой стоимости. Документы выдаются в течение 10 рабочих дней.

Кадастровая стоимость в рамках «мультифункционального» кадастра (КСМФ)

С 2025 года в Свердловской области внедряется мультифункциональный кадастр, который объединяет данные о земле, объектах и их назначении в единой базе. КСМФ позволяет быстро получать:

• Сводную стоимость земельного участка + построек.
• Анализ изменения стоимости за последние 5 лет.
• Прогнозные оценки на основе планов развития территории.

Для доступа к КСМФ необходимо:

1. Зарегистрироваться на портале мультикадастра.
2. Подтвердить личность через ЕСИА (Единая система идентификации и аутентификации).
3. Ввести кадастровый номер и выбрать нужный тип стоимости.

Практические рекомендации по использованию кадастровой стоимости

1. Проверка корректности данных. При получении выписки сравните указанные параметры (площадь, тип назначения, год постройки) с вашими документами. При расхождении – подайте заявление о пересмотре в региональный Росреестр.
2. Оптимизация налоговой нагрузки. При наличии нескольких объектов (например, дом + земельный участок) можно рассмотреть объединение их в единую кадастровую ячейку – иногда это снижает суммарный налог.
3. Подготовка к продаже. Кадастровая стоимость часто служит базой для определения рыночной цены. Если КС значительно ниже рыночной, подготовьте аргументы для покупателя (например, наличие коммуникаций, перспективы развития района).
4. Учет изменений в 2026 году. При расчёте налогов учитывайте, что в 2026 году в Свердловской области был повышен корректирующий коэффициент «Инфраструктура‑2026» для земель вблизи новых транспортных коридоров (ТЭК‑2, ТЭК‑3). Это может увеличить КСЗУ до 12 %.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Где найти кадастровый номер (КН) участка?

КН указаны в правоустанавливающих документах (договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН). Также его можно узнать в онлайн‑службе Госуслуги → Росреестр по адресу.

Сколько стоит выписка о кадастровой стоимости?

В 2026 году стандартная выписка стоит 400 рублей. Для объектов, зарегистрированных после , выписка предоставляется бесплатно в электронном виде.

Как изменить кадастровую стоимость, если она завышена?

Необходимо подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в региональный отдел Росреестра с приложением доказательств (оценка независимого эксперта, данные о рыночных сделках в соседних районах). Рассмотрение занимает до 30 дней.

Нужно ли платить налог, если КС = 0?

Если объект официально признан «необлагаемым» (например, земельный участок в сельскохозяйственном обороте с нулевой стоимостью), налог платить не требуется. Однако в случае изменения статуса земли (перевод в ГЗ) будет произведён пересчёт КС.

Кадастровая стоимость в Свердловской области в 2026 году представлена несколькими видами, каждый из которых имеет своё назначение и методику расчёта. Понимание различий между КСЗУ, КСОН, КССХ, КСКН и КСМФ поможет собственникам эффективно планировать налоговые выплаты, правильно оформлять сделки с недвижимостью и использовать государственные льготы.

Для получения актуальных данных рекомендуется регулярно проверять портал Росреестра и пользоваться новыми сервисами мультикадастра, которые упрощают доступ к полной информации о стоимости ваших земель и построек.

Автор статьи – юридический консультант по недвижимости, 2026 г.