С 01 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 295-ФЗ от 31 июля 2025 г․, который кардинально изменил подход к определению видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков․ Теперь любое действие с землёй — будь то строительство, ведение сельхозработ или аренда — должно соответствовать строгому классификатору, утверждённому Росреестром и Минэкономразвития РФ․ В статье разберёмся, какие функциональные зоны существуют, как изменить ВРИ и какие «подводные камни» могут ждать собственников․

Что такое «вид разрешённого использования» и зачем он нужен

ВРИ — это юридически закреплённый перечень действий, которые можно (или нельзя) совершать на конкретном земельном участке․

• определяет, можно ли строить, сдавать в аренду, выращивать урожай или размещать рекламу;
• влияет на налоговую ставку и кадастровую стоимость;
• является основанием для выдачи (или отказа в выдаче) разрешения на строительство․

Раньше в России действовала «свобода договора» — собственник мог выбрать любой вид использования в пределах категории земель․ Теперь всё строго регламентировано․

Классификатор ВРИ-2026: основные категории

С 12 апреля 2026 г․ Минэкономразвития утвердило обновлённый Классификатор видов разрешённого использования земельных участков․ Он делится на три уровня:

2․1 Основные виды (код ОВ)

Это «ядро» функции участка:

1. Жилые дома и объекты ИЖС (ОВ-01)․
2. Многоэтажное жилое строительство (ОВ-02)․
3. Сельскохозяйственное производство (ОВ-03)․
4. Производственные и складские объекты (ОВ-04)․
5. Торговля и общественное питание (ОВ-05)․
6. Рекреация и туризм (ОВ-06)․
7. Иные объекты капитального строительства (ОВ-99)․

2․2 Дополнительные виды (код ДВ)

Могут применяться только совместно с основным:

• автостоянки;
• временные торговые павильоны;
• рекламные конструкции;
• обслуживающие бытовые пункты (прачечные, мастерские)․

2․3 Вспомогательные виды (код ВВ)

Строго ограниченные задачи:

• огородничество для собственных нужд;
• хранение сельхозинвентаря;
• сезонные туристические палаточные лагеря․

Как узнать действующий ВРИ своего участка

Пошаговая инструкция:

1. Зайдите на официальный сайт Росреестра․
2. Введите кадастровый номер в строку «Публичная кадастровая карта»․
3. Откройте вкладку «Сведения о ВРИ»․ Увидите:
   • основной код (ОВ-XX);
   • список разрешённых дополнительных видов;
   • дату утверждения документа территориального планирования (ДТП)․

Изменение ВРИ: процедура по новым правилам

Если вы хотите перевести, например, садовый участок под ИЖС, нужно:

1. Подать заявление в орган местного самоуправления (МФЦ или Госуслуги)․
2. Подготовить проект планировки территории (ППТ), если изменение затрагивает границы зон․
3. Согласовать изменение с:
   • Роспотребнадзором (если появятся жильцы);
   • МЧС (проверка пожарных разрывов);
   • коммунальными службами (подключение к инженерным сетям)․
4. Оплатить госпошлину — 350 руб․ за внесение изменений в ЕГРН․
5. Получить выписку с новым ВРИ через 7–12 рабочих дней․

Срок рассмотрения: 30 календарных дней, но при необходимости публичных слушаний — до 90 дней․

Типичные ошибки и штрафы

Что готовится: планы Росреестра до 2027 г․

1. Цифровой «паспорт ВРИ» для каждого участка — электронный документ в личном кабинете собственника․
2. Автоматическая проверка соответствия ВРИ при подаче заявлений через Госуслуги․
3. Единая геоинформационная система на базе снимков со спутников: дроны и ИИ будут выявлять несоответствие фактического использования и ВРИ․

Новые правила превращают «вид разрешённого использования» из формальности в полноценный цифровой пропуск для любых действий с землёй․ Чтобы избежать штрафов и потери права собственности, важно:

• вовремя проверять актуальный ВРИ;
• при необходимости легализовать изменения через МФЦ или Госуслуги;
• использовать профессиональные сервисы (кадастровые инженеры, юристы) при подготовке документации․

Следите за обновлениями на сайтах Росреестра и Минэкономразвития — в 2026–2027 гг․ ожидаются ещё более жёсткие цифровые проверки и повышение штрафов за нарушения․