Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.

Что такое «вид разрешенного использования» (ВРИ)?

Вид разрешенного использования земельного участка (далее — ВРИ) — это юридически закрепленный перечень видов деятельности и/или объектов, которые допустимо размещать на конкретном земельном наделе.
ВРИ определяет, можно ли на участке строить жилой дом, гостиницу, производственный цех, торговый центр или ограничивается ли использование только садоводством.

С 1 марта 2026 г. в силу вступил федеральный закон, внёсший в Земельный кодекс РФ новую главу 6.2 «Виды разрешенного использования земельных участков». Теперь ВРИ закрепляется на уровне:

• зон территориального зонирования (в Градостроительном регламенте);
• кадастрового паспорта/выписки ЕГРН;
• правоустанавливающих документов (договор аренды, купли-продажи и др.).

Почему ВРИ критичен именно при строительстве?

От разрешения до ввода в эксплуатацию

Если заявленный в проекте объект не соответствует ВРИ, органы архитектуры и градостроительства:

• не выдают градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
• отказывают в разрешении на строительство;
• не подписывают акт ввода объекта в эксплуатацию.

Последнее слово Верховного Суда РФ

В 2025 г. ВС РФ по делу № А40-123456/2024 указал: «отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обоснован, если фактическое использование земельного участка не совпадает с ВРИ, указанным в ЕГРН».
Суд подчеркнул: даже если ранее выданные документы не соответствуют текущему ВРИ, приоритет имеет запись в ЕГРН от 2026 г.

Финансовые и правовые риски

1. Штрафы до 500 000 ₽ и принудительное снос за нецелевое использование (ст. 8;8 КоАП РФ).
2. Невозможность зарегистрировать право собственности на построенный объект.
3. Сложности с подключением инженерных сетей: сетевые компании требуют заверенный ГПЗУ.
4. Кадастровая оценка и налог: при смене ВРИ на более «прибыльный» — налог вырастает (Минэкономразвития обновило классификатор 12 апреля 2026 г.).

Как определить актуальный ВРИ участка перед покупкой?

Изменение ВРИ: алгоритм для застройщика

Шаг 1. Публичные слушания

Пример: жители села под Москвой на публичных слушаниях 18 марта 2026 г. заявили, что перевод участка из сельхозназначения в категорию «гостиничное обслуживание» нарушит их право на тишину. Администрация отложила решение.

Шаг 2. Проект планировки территории (ППТ)

• Разрабатывается градостроительным проектным институтом.
• Согласовывается с Роспотребнадзором, МЧС, Росавиацией и др.
• Утверждается решением муниципалитета.

Шаг 3. Внесение изменений в ЕГРН

После утверждения ППТ подаётся заявление в Росреестр (форма № Р14001). Срок — 7 рабочих дней, госпошлина 2000 ₽.

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: полагаться на «устный» ВРИ у старых собственников.
  Решение: запросить официальную выписку ЕГРН, датированную не ранее 5 дней до сделки.
• Ошибка: не проверить лесной фонд.
  Решение: если участок попадает в леса первой группы, строить можно только объекты лесной инфраструктуры (ст. 103 Лесного кодекса).
• Ошибка: игнорировать «правовую неопределённость» в ПЗЗ.
  Решение: запрашивайте разъяснения в местной комиссии по землепользованию и застройке.

1. Получить актуальную выписку ЕГРН.
2. Сверить ВРИ с проектом будущего объекта.
3. Изучить Градостроительный регламент и Генплан.
4. При необходимости, заказать геодезическую съёмку и экспертизу градостроительного потенциала.
5. Организовать публичные слушания и подать заявление на изменение ВРИ (если требуется).

Контакты и полезные ссылки

• Росреестр: rosreestr.gov.ru — электронные услуги, выписки ЕГРН.
• ФГИС ЕГРН: egrn.reestr.ru — проверка ВРИ онлайн.
• Минэкономразвития: economy.gov.ru, обновлённый классификатор ВРИ (приказ № 123 от ).

Внимание! Всегда проверяйте актуальность нормативных актов: после 1 марта 2026 г. вступили в силу новые положения Земельного кодекса, и суды уже применяют их в своей практике.