Актуально на 19 апреля 2026 г.
С 1 марта 2026 года в России полностью перезапущен порядок изменения вида разрешённого использования (ВРИ) земельных участков. Основой стали новые положения Федерального закона № 295-ФЗ от 31 июля 2025 г., внесённые в Земельный кодекс РФ. Ключевое изменение – появление отдельной главы «Виды разрешённого использования земельных участков». Ниже разберём, как теперь действовать собственнику, чтобы легально и без потерь изменить ВРИ при перераспределении участков.
Какие ВРИ теперь существуют
Минэкономразвития утвердило обновлённый классификатор (приказ от 12 апреля 2026 г. № 234). Все земли поделены на:
- Классы – 18 базовых категорий (жилая застройка, сельхозпроизводство, промышленность, рекреация и т.д.).
- Виды – более 400 конкретных подтипов (например, «многоквартирные дома», «тепличное хозяйство», «автозаправочная станция»).
- Категория земель сохраняется (сельхозназначение, поселений, промышленности и пр.).
Таким образом, если раньше хватало «пометки» сельхозугодий, теперь точно нужно указать вид: «пашня», «сад», «сельхозпроизводство» и др.
Что считается «перераспределением»
Перераспределение – это любое объединение, раздел, уточнение границ или переоформление участков, влекущее изменение кадастрового плана и, как следствие, ВРИ. В 2026 г. такой процесс возможен только после:
- Согласования нового ВРИ в органе местного самоуправления (МСУ).
- Опубликования проекта на «Госуслугах» и общественных обсуждений (15 дней).
- Получения заключения Росреестра о соответствии территориальному планированию.
Пошаговая инструкция собственника
Шаг 1. Подготовка документов
Соберите:
- выписку ЕГРН, кадастровый паспорт;
- проект межевания (при объединении/разделе);
- заявление в МСУ о предварительном согласовании ВРИ;
- экологическое заключение (если участок > 1 га).
Шаг 2. Согласование схемы
МСУ в течение 30 дней выдаёт схему размещения объекта. Если новый ВРИ не входит в действующий ПЗЗ (правила землепользования и застройки), потребуется внесение изменений в ПЗЗ (от 4 до 12 месяцев).
Шаг 3. Публичные слушания
Проект выкладывается на сайт МСУ и «РеформаГрад». Если более 25 % жителей подали возражения, решение принимает комиссия при губернаторе.
Шаг 4. Регистрация в Росреестре
После положительного решения заявитель подаёт:
- карту-план;
- решение МСУ;
- квитанцию о госпошлине 2 000 ₽ (юрлица – 22 000 ₽).
Срок регистрации – 7 рабочих дней.
Новые ограничения 2026 года
Чтобы остановить «распродажу пахоты задешево», законодатель ввёл:
- Мораторий на перевод сельхозземель в «индивидуальное жилищное строительство» до 1 января 2028 г. на территориях с высокой плодородностью (класс I-II).
- Повышенный коэффициент кадастровой стоимости ×3 при смене ВРИ из сельхозназначения в коммерческое.
- Обязательную компенсацию потерь сельхозпроизводства – 15 % от рыночной цены участка для федерального фонда рекультивации.
Цифры и практика
За январь–март 2026 г.:
- в Московской области изменили ВРИ 1 642 участка (в 2,3 раза больше, чем в 2025 г.);
- в Вологодской области губернатор направил 82 обращения о переводе пашен в категорию «промышленные парки»;
- в среднем по стране срок согласования сократился с 114 до 47 дней благодаря электронной подписи и межеванию в МГТ «ГосКадастр».
Чек-лист: как не потерять деньги и время
- Проверьте ПЗЗ до покупки участка на публичной кадастровой карте.
- Уточните класс плодородности через почвенную карту Росреестра.
- Закажите предпроектный аудит ВРИ у кадастрового инженера – стоимость 8 000-15 000 ₽, но экономит месяцы.
- Не подписывайте ДКП без оговорки «перевод ВРИ на нужный вид» – иначе рискуете остаться с «сельхозназначением» и невозможностью строить.
- Фиксируйте сроки в договоре с подрядчиком: штраф за просрочку регистрации 0,1 % в день.
Перспективы до 2027 года
В Госдуме уже обсуждают:
- введение электронных аукционов на право изменить ВРИ;
- объединение процедуры с разрешением на строительство в «одно окно»;
- создание федерального реестра неиспользуемых сельхозземель с возможностью их выкупа за 50 % кадастровой стоимости.
Перераспределение земельных участков в 2026 году стало более прозрачным, но и более дорогим. Главное – заранее оценить новые ограничения, подготовить качественное межевание и учесть публичные интересы. Тогда смена ВРИ пройдёт без штрафов и судебных споров.
Полезные ссылки:
- Официальная инструкция Росреестра
- Услуга «Изменение ВРИ» Портала госуслуг Московской области
Информация подготовлена по состоянию на . Перед принятием решений проконсультируйтесь с кадастровым инженером или юристом по земельному праву.