С января 2023 года вступили в силу кардинальные изменения в классификации видов разрешённого использования (ВРИ) недвижимости. Теперь каждый объект — будь то квартира, офис или склад — получает однозначный цифро-буквенный код, который нельзя трактовать двусмысленно. Ниже мы разберём, как это касается именно квартир, какие коды применимы, и какие последствия ждут владельцев при несоответствии фактического и документального использования.
Что такое «вид разрешённого использования» в контексте квартиры
Вид разрешённого использования (ВРИ) — это официально закреплённое в ЕГРН назначение помещения, определяющее, какие виды деятельности или проживания в нём допустимы. До 2023 года формулировки были размытыми: «жилое», «нежилое», «свободное назначение». Теперь введена единая номенклатура, разработанная Минэкономразвития РФ.
Ключевые особенности новой системы
- Жёсткая привязка к конкретным кодам (1.1–1.20 и др.).
- Отсутствие «серых зон» — регионы больше не могут трактовать коды по-своему.
- Онлайн-верификация через сервис ФГИС ЕГРН: достаточо ввести кадастровый номер квартиры.
Коды ВРИ, которые могут встретиться у квартир
| Код ВРИ | Формулировка | Что разрешено | Что запрещено |
|---|---|---|---|
| 1.1 | Жилое помещение, квартира | Постоянное и временное проживание, регистрация, съём жилья без извлечения прибыли | Оказание гостиничных услуг, размещение склада |
| 1.2 | Жилое помещение — комната в квартире | Аналогично 1.1, но отдельная комната | Реорганизация в студию без согласования |
| 1.3 | Служебная квартира | Проживание работников организации | Сдача внаём посторонним |
| 2.1 | Апартаменты гостиничного типа | Краткосрочная аренда (до 30 дней), гостиница | Постоянная регистрация |
Примечание: коды 3.x и выше относятся к офисам, торговым точкам, складам и практически не используются для классических квартир.
Где посмотреть код ВРИ своей квартиры
- Единый госреестр недвижимости (ЕГРН).
- На официальном сайте Росреестра закажите выписку ЕГРН.
- В графе «Назначение и разрешённое использование» будет указан код ВРИ.
- Справка из БТИ или МФЦ. На руки выдаётся бумажная выписка с тем же кодом.
- Личный кабинет «Госуслуг» → раздел «Недвижимость» → «Выписка ЕГРН».
Что произойдёт, если фактическое использование не совпадает с ВРИ
Контролирующие органы
- Роспотребнадзор — при жалобах соседей (шум, вентиляция).
- Росжилинспекция — проверки, штрафы, предписания.
- ИФНС — если квартира сдаётся как гостиница без патента.
Возможные последствия
- Административный штраф до 50 000 ₽ для физлиц, до 500 000 ₽ для юрлиц.
- Приостановление деятельности (если квартира используется как офис или магазин).
- Отказ в регистрации посторонних лиц.
- Юридические споры с управляющей компанией и соседями.
Как изменить ВРИ квартиры (если нужно)
Этапы процедуры
Подготовка межевого и технического планов.
2. Согласование с администрацией района: заявление на изменение ВРИ.
3. Публичные слушания (если речь идёт о переводе жилого фонда в нежилой).
4. Получение разрешения Комитета по архитектуре и градостроительству.
5. Внесение изменений в ЕГРН (срок — 5–10 рабочих дней).
Кейс: Владелец квартиры в Санкт-Петербурге оформил перевод из кода 1.1 в 2.1 (апартаменты гостиничного типа), чтобы легально сдавать жильё посуточно. Процедура заняла 3 месяца и обошлась в 38 000 ₽.
Практические советы собственникам и арендаторам
- Проверяйте ВРИ перед покупкой: если планируете сдавать посуточно, выбирайте квартиры с кодом 2.1.
- Не верьте рекламе «можно под офис»: одобрение зависит не от застройщика, а от администрации.
- Храните договор аренды и выписку ЕГРН: при проверке инспекторы затребуют документы первым делом.
- Если сомневаетесь — консультируйтесь у кадастрового инженера или юриста по недвижимости.
Частые вопросы (FAQ)
Вопрос: Можно ли работать удалённо из квартиры с кодом 1.1?
Да, если вы работаете один и не принимаете клиентов. Это считается личным, а не предпринимательским использованием.
Вопрос: Как узнать код ВРИ дома, построенного до 1917 года?
Код присваивается конкретному помещению, а не дому. Уточните в ЕГРН по кадастровому номеру квартиры.
Вопрос: Что делать, если в выписке код указан неверно?
Подайте заявление в Росреестр о внесении изменений. Потребуется техплан и заключение кадастрового инженера.
Вид разрешённого использования квартиры, это не просто строчка в документе, а ключевой фактор, определяющий, чем вы можете или не можете заниматься в своём жилье. С 2023 года коды стали едиными по всей России, а проверить их можно онлайн за 15 минут. Соблюдайте закон — и избежите штрафов, споров с соседями и проблем с регистрацией.
Если нужна индивидуальная консультация, обращайтесь в Клерк.Консультации, эксперты помогут разобраться в вашей конкретной ситуации.