С 2024 года в Москве и других регионах страны налог на имущество физических и юридических лиц рассчитывается не по заявленному назначению объекта в ЕГРН, а по тому, как он реально эксплуатируется. Именно «вид фактического использования» (ВФИ) стал ключевым параметром, который может как существенно снизить, так и многократно повысить налоговую нагрузку. Ниже — подробное руководство, как не переплатить в бюджет и защитить свои права.
Что такое «вид фактического использования» и почему он важен
Фактический вид использования — это реальное применение здания, помещения или земельного участка, установленное по результатам выездной проверки Госинспекции по недвижимости (ГИН) или по заявлению собственника.
Пример. Помещение записано в ЕГРН как «жилое», но сдано в аренду под офис. По факту используется как «нежилое — офисные помещения». Налоговая ставка по «жилью», 0,1 %, по «офису» — до 2 %. Разница в 20 раз!
Какие налоги зависят от ВФИ
- Налог на имущество организаций (ст. 378.2 НК РФ)
- Налог на имущество физлиц (ст. 402–407 НК РФ)
- Земельный налог — если участок используется «не по назначению», коэффициент 2,0 (п. 8 ст. 396 НК РФ)
- Арендная плата за муниципальные земли — вдвое выше при нецелевом использовании
Кто и когда определяет ВФИ
Адресные проверки ГИН
С 2024 года инспекторы завершили масштабный цикл выездных мероприятий: в каждом здании проверяли:
- фактическое присутствие арендаторов;
- виды деятельности по вывескам и реквизитам договоров;
- количество сотрудников, посетителей;
- наличие складского или производственного оборудования.
По заявлению собственника
Если вы считаете, что кадастровая стоимость и ставка налога завышены, можете инициировать проверку ВФИ самостоятельно, подав заявление в МФЦ или через портал mos.ru (раздел «Моя недвижимость»).
Как оспорить кадастровую стоимость через ВФИ: 4 практических совета
- Соберите доказательства фактического использования: договоры аренды, фотографии вывесок, чеки-кассы, отчёты ЕГАИС, товарно-транспортные накладные, акты выполненных работ.
- Закажите экспертное заключение независимого оценщика (СРО «Оценка»). Это «бронебойный» аргумент в суде и Комиссии при Росреестре.
- Проверьте классификатор КС (вид разрешённого использования). Если в ЕГРН указан «код 12.02.01 — Жилое помещение», а вы используете как «офис», подавайте заявление на изменение ВФИ до 31 марта следующего года, чтобы новый налог уже рассчитывался с корректным видом.
- Не пропустите досудебный порядок. Подача жалобы в комиссию при Росреестре — бесплатно и занимает 30 календарных дней. Если отказ — смело идите в суд.
Пошаговая инструкция: как подать заявление на изменение ВФИ в Москве (2026)
| Этап | Куда обращаться | Срок | Документы |
|---|---|---|---|
| Сбор доказательств | — | 1–5 дней | Фото, договоры, чеки |
| Подача заявления | МФЦ «Мои документы» / mos.ru | 1 день | Заявление по форме ГИН-ВФИ-1, паспорт, ЕГРН |
| Проверка инспекторами | ГИН | 30 дней | Выезд на объект |
| Получение решения | МФЦ / электронная подпись | +3 дня | Акт ВФИ |
| Перерасчёт налога | ФНС России | До 1 ноября 2026 | Налоговое уведомление |
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка №1: Считать, что достаточно изменить ВРИ в ЕГРН — этого мало, нужно именно ВФИ.
- Ошибка №2: Не подавать заявление, если использование изменилось временно (аренда на 11 месяцев). В ФНС считают «фактическое» то, что дольше 6 месяцев подряд.
- Ошибка №3: Игнорировать письма ГИН. Если вы не откроете доступ инспектору, он фиксирует «непредоставление доступа» и оставляет прежний (часто самый дорогой) ВФИ.
Новые инициативы 2026 года
В конце 2025 года Минфин РФ подготовил законопроект, который с обяжет всех собственников коммерческой недвижимости ежегодно подавать декларацию ВФИ через личный кабинет на ФНС. За неподачу — штраф 5 000 руб. за каждый объект.
Вид фактического использования стал новым «налоговым паспортом» любой недвижимости. Проверьте актуальность ВФИ сейчас, соберите документы и при необходимости — подайте заявление. Экономия может достигать 90 % налога, а просрочка — приведёт к начислению пени и штрафам.
Если нужна помощь в подготовке заявления или расчёте экономического эффекта — обращайтесь в «Центр правовой защиты недвижимости», тел. +7 (495) -23-45-67 или online-чат на сайте.