Вопрос о том‚ учитывается ли веранда при расчёте общей площади квартиры‚ часто возникает у собственников‚ покупателей вторичного жилья и участников долевого строительства. Правила расчёта площади менялись несколько раз‚ а нормативные документы используют разные термины – жилая‚ общая‚ полезная‚ приведённая площадь. В этой статье мы разберём‚ как именно трактуется веранда в российском законодательстве‚ какие коэффициенты применяются и как правильно рассчитать площадь‚ если в квартире есть веранда.

Основные понятия и нормативные источники

• Жилая площадь – часть общей площади‚ предназначенная непосредственно для проживания (комнаты‚ кухни‚ ванные и т.п.).
• Общая площадь – сумма площадей всех помещений квартиры‚ исключая балконы‚ лоджии‚ веранды и террасы (по состоянию на 2005 г.)
• Приведённая (или расчётная) площадь – общая площадь + площадь балконов‚ лоджий‚ веранд‚ террас‚ умноженная на понижающие коэффициенты‚ установленные Минстроя РФ.
• Полезная площадь – аналог приведённой‚ но часто используется в технической документации (включает коэффициенты для всех вспомогательных помещений).

Главные нормативные акты‚ регулирующие эти понятия:

1. Приказ Минэкономразвития РФ от  № 90 «Об утверждении Положения о порядке расчёта площади жилого помещения».
2. Жилищный кодекс РФ (ст. 30‚ 31) – определение общей и жилой площади.
3. Постановление Минстроя России от  № 426 «Об установлении понижающих коэффициентов при расчёте приведённой площади жилых помещений».
4. Письмо Росреестра от  № 13‑01032/22 – разъяснение порядка учёта площадей с террасой‚ веранды и др.

Как закон определяет «веранда»?

В законодательных актах веранда относится к помещениям вспомогательного использования. Это открытая или частично закрытая часть наружного фасада‚ предназначенная для отдыха‚ но не являющаяся жилым помещением. В большинстве нормативных документов веранда не включается в общую площадь‚ но учитывается при расчёте приведённой площади с применением понижающего коэффициента.

Понижающие коэффициенты (по состоянию на 2024 г.)

Если в конкретном договоре ДДУ (долевого участия) указаны иные коэффициенты‚ они имеют приоритет‚ однако они не могут быть ниже установленных Минстроем.

Практический расчёт: пример с веранной

Рассмотрим типовую ситуацию: квартира площадью 70 м²‚ к которой прилегает веранда площадью 8 м²‚ закрытая стеклянными панелями (степень закрытости – 70 %). По нормативу применяется коэффициент 0‚5.

1. Жилая площадь: 70 м² (веранда не учитывается).
2. Общая площадь: 70 м² (веранда исключена).
3. Приведённая площадь: 70 м² + (8 м² × 0‚5) = 70 м² + 4 м² = 74 м².

Если же веранда полностью закрыта (строительство «домашнего офиса») и классифицируется как «полезное помещение»‚ коэффициент может быть увеличен до 0‚8‚ а иногда её учитывают как часть общей площади без коэффициента. В таком случае приведённая площадь будет 70 м² + (8 м² × 0‚8) = 75‚2 м².

Что делать‚ если в договоре указаны другие коэффициенты?

• Проверьте раздел «Площадь жилого помещения и её расчёт» в договоре ДДУ.
• Сравните указанные коэффициенты с официальными (0‚5‑0‚8). Если они ниже‚ потребуйте их корректировки.
• При споре обращайтесь в Росреестр (письмо 13‑01032/22) – они дают разъяснение о правильном учёте.

Частые вопросы и ответы

Веранда считается частью общей площади?

Нет. По Жилищному кодексу и Приказу Минэкономразвития 90/2016 веранда не входит в общую площадь квартиры.

Веранда учитывается в расчёте стоимости квартиры?

Да‚ но только в приведённой площади. При продаже или расчёте доли в ДДУ её площадь умножается на соответствующий коэффициент‚ после чего полученная величина прибавляется к общей площади.

Какой коэффициент применять к веранде?

Стандартные коэффициенты: 0‚5 – 0‚8. Выбор зависит от степени закрытости:

• Открытая или частично закрытая (стекло‚ жалюзи) – 0‚5.
• Полностью закрытая с окнами – 0‚8.
• Если в проектной документации указано «веранда в качестве полезного помещения»‚ коэффициент может быть 1‚0.

Что делать‚ если в кадастровой выписке указана «веранда»?

Кадастровая стоимость рассчитывается по приведённой площади. Убедитесь‚ что в выписке указаны коэффициенты‚ а не просто площадь в м². При несоответствии можно подать заявление в Росреестр с требованием пересчёта.

Как учитывается веранда при ипотечном кредитовании?

Банки обычно берут в расчёт приведённую площадь‚ поскольку она отражает реальную полезную площадь жилья. Поэтому при подаче заявки укажите как жилую‚ так и приведённую площадь‚ приложив план квартиры с указанием коэффициентов.

Как правильно оформить площадь с веранды в документах

1. Технический паспорт/план помещения – укажите площадь веранды в отдельной строке‚ укажите степень закрытости.
2. Договор ДДУ – в разделе «Площадь жилого помещения» пропишите:
   • Жилая площадь: 70 м²
   • Площадь веранды: 8 м² (коэффициент 0‚5)
   • Приведённая площадь: 74 м²
3. Акт ввода в эксплуатацию – подпишите акт‚ где указана приведённая площадь‚ т.к. именно она используется для расчёта налога на имущество.
4. Кадастровый паспорт – запросите выписку‚ где отражена «площадь с учётом коэффициентов». Если коэффициент не указан‚ подайте заявление о корректировке.

Веранда не входит в общую площадь квартиры согласно действующим нормативным актам‚ однако она учитывается при расчёте приведённой (расчётной) площади с применением понижающего коэффициента (обычно 0‚5‑0‚8). Точный коэффициент зависит от степени закрытости веранды и может быть уточнён в проектной документации или договоре долевого участия.

Для собственников и покупателей важно:

• Проверять‚ какие коэффициенты указаны в договоре и в технической документации.
• Убедиться‚ что кадастровая выписка отражает приведённую площадь‚ а не просто «фактическую».
• При возникновении разногласий обращаться в Росреестр или к юристу‚ специализирующемуся на жилищном праве.

Точное знание правил расчёта площади поможет избежать недоразумений при продаже‚ оценке стоимости недвижимости и оформлении ипотечных кредитов.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г. | Источники: Приказ Минэкономразвития РФ № 90/2016‚ Постановление Минстроя РФ № 426/2020‚ Письмо Росреестра № 13‑01032/22‚ справочная информация из КонсультантПлюс‚ Банки.ру и др.