Краткий ответ
Открытая терраса (без утепления и остекления) обычно не увеличивает налогооблагаемую площадь жилого дома, но при кадастровом учёте может отражаться в площади этажа с применением понижающего коэффициента. Закрытая веранда/терраса с крышей и ограждающими конструкциями в большинстве случаев включается в общую площадь.
Почему важно различать «общую площадь», «кадастровую» и «налогооблагаемую»?
- Общая площадь жилого помещения (ЖК РФ, п. 5 ст. 15) — сумма всех частей квартиры/дома, кроме балконов, лоджий, веранд и террас.
- Кадастровая (техническая) площадь этажа (Приказ Росреестра № П/0393), рассчитывается по внутреннему периметру стен. В неё включаются балконы, лоджии, террасы и веранды, но к ним потом применяются понижающие коэффициенты (0,3–0,5).
- Налоговая база (ст. 402 НК РФ) опирается на кадастровую запись, но регионы могут вводить льготы и вычеты.
Какие террасы бывают и как они попадают в учёт
| Тип террасы | Конструктивные признаки | Входит ли в общую площадь жилого дома по ЖК РФ | Учитывается в кадастровой площади этажа? | Влияет ли на налог? |
|---|---|---|---|---|
| Открытая площадка без крыши | Нет крыши, нет стен | Нет | Да, но к=0,3–0,5 | Лишь частично (по коэффициенту) |
| Открытая терраса с крышей | Крыша на столбах, без стен | Нет | Да, к=0,5 | Лишь частично |
| Закрытая веранда-терраса | Крыша + стены (хотя бы одна) | Да | Да, к=1,0 | Полностью |
| Застеклённая тёплая терраса | Крыша, стены, остекление, утепление | Да | Да, к=1,0 | Полностью |
Типовые коэффициенты (Приказ Минстроя № 854/пр от )
- Балконы, лоджии, террасы, веранды открытого типа — 0,3
- Те же, но под крышей (с навесом) — 0,5
- Закрытые пространства — 1,0
Земельные участки СНТ, ИЖС и дачные дома
Если объект кадастрово оформлен как «садовый дом» или «жилой дом»:
- Садовые дома (до 2024 г. — «дачные»): по умолчанию нежилые. При кадастровом учёте терраса включена в площадь этажа, но в «общую площадь жилого помещения» не входит (Письмо Росреестра 13-01032/22).
- ИЖС/ЛПХ: после перевода в «жилой» статус действует правило ЖК РФ о вычете балконов/террас. Однако кадастровая площадь всё равно учитывает их с коэффициентом.
Как оформить террасу без роста налога: практические советы
Открытая терраса без стен
- Не ставьте оконные рамы, не устраивайте остекление.
- Крыша на столбах без стен считается «открытой».
- В техническом плане площадь будет указана, но кадастровый инженер применит к=0,3–0,5 → минимальный рост кадастровой стоимости.
Раздвижное остекление без утепления
- Если створы не закреплены жёстко и могут убираться на лето, технадзор может посчитать конструкцию «летним шатром». Коэффициент останется 0,3–0,5.
- Исключение: монолитное остекление с тёплым профилем → к=1.
Зимний сад-терраса
- Если стены несущие, тёплый контур — обязательно включится в общую площадь.
- Чтобы сэкономить, оформьте самостоятельным объектом «навес» с категорией «несущественная постройка». Тогда налог будет взиматься как за вспомогательное здание, а не за жилое.
Чек-лист перед строительством
- Уточните статус объекта: жилой дом, садовый, дачный.
- Закажите техплан: кадастровый инженер прямо скажет, какой коэффициент применит.
- Минимизируйте стены: даже одна сплошная стена может повысить коэффициент до 1.
- Используйте лёгкие конструкции: навесы из поликарбоната, раздвижные системы.
- Оформите самостоятельным объектом: тогда налог рассчитается по кадастровой категории «вспомогательное строение», а не по жилому дому.
Открытая терраса не увеличивает «общую площадь жилого дома» в понимании ЖК РФ и влияет на налог лишь частично (коэффициент 0,3–0,5). Закрытая веранда считается полноценным помещением: прибавляется коэффициент 1,0 и растёт налог. Перед строительством изучите техзадание кадастрового инженера и выберите конструкцию, которая удовлетворяет вашим потребностям и бюджету.