Каждый, кто сдаёт или снимает жильё, сталкивается с вопросом: «Кто платит за коммунальные услуги?» Понимание ответа важно и для арендодателей, и для арендаторов, поскольку от этого зависит общая сумма расходов, порядок претензий и даже налогообложение. В статье разберёмся:
- Какие способы оплаты ЖКХ существуют;
- Можно ли включать коммуналку в арендную плату;
- Какие документы оформить, чтобы избежать споров;
- Как отразить расходы в налоговом учёте;
- Что грозит за незаконное «навешивание» лицензируемых услуг.
Главное правило: всё решает договор
С 2020 года действуют постановления Правительства РФ № 354 и 491, которые раз и навсегда закрепили:
обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на стороне, указанной в договоре аренды.
Если договор молчит — по умолчанию платит арендатор как фактический потребитель (п. 5 Постановления ВС РФ от № 66).
Три схемы расчётов: плюсы и минусы
Коммуналка уже включена в фиксированную арендную плату
- Плюсы для арендодателя: легко контролировать доход, нет ежемесячных «сборов недоплаты».
- Плюсы для арендатора: предсказуемая сумма, не нужно разбираться в счетах;
- Минусы: если тарифы вырастут, арендодатель тратит свою прибыль. При УСН нельзя принять к вычету «перерасход» по коммуналке, потому что для налогов это не ваш расход (Письмо Минфина № 03-11-11/29395 от ).
Переменная часть аренды = фактические счета
Договор оговаривает:
«Арендатор возмещает арендодателю фактически понесённые расходы по электро-, тепло- и водоснабжению на основании копий платёжек».
- Документы: квитанции, акты приёма-передачи показаний счётчиков.
- Налоги: арендодатель принимает к расходу сумму, подтверждённую счетами ресурсников, а арендатор включает её в бытовые расходы, но не в «арендный» вычет.
Арендатор оплачивает ЖКХ напрямую поставщику
Используется в новостройках с индивидуальными счётчиками или при нежилых помещениях. Договор содержит фразу: «Коммунальные услуги оплачиваются арендатором самостоятельно».
Как правильно описать условия в договоре
Пример формулировки (включение в фиксированную плату)
- Арендная плата составляет 55 000 руб./мес. и включает в себя возмещение расходов на:
-
- электроэнергию, теплоэнергию, водоснабжение, водоотведение;
- обращение с твёрдыми коммунальными отходами;
- содержание и текущий ремонт общедомового имущества.
- Любые изменения тарифов не влекут изменения размера арендной платы до окончания срока договора.
Пример формулировки (переменная часть)
- Арендная плата состоит из фиксированной части – 40 000 руб./мес. и переменной.
- Переменная часть определяеться как сумма фактически оплаченных арендодателем коммунальных услуг за предыдущий календарный месяц и возмещается арендатором в течение 5 рабочих дней после предоставления копий квитанций.
Может ли арендодатель «навесить» на арендатора лицензируемые услуги?
Частый вопрос: «Можно ли включать в арендную плату услуги связи, техобслуживание пожарной сигнализации, интернет, видеонаблюдение?»
Ответ короткий: только если у арендодателя есть лицензия и отдельный договор. В противном случае это квалифицируется как оказание лицензируемой деятельности без лицензии (ст. 14.1 КоАП РФ).
Что делать? Оформляем:
- отдельный договор на оказание дополнительных услуг;
- или увеличиваем «суто арендную» ставку без разбивки на услуги.
Налоговый учёт для арендодателя на УСН
| Способ оплаты ЖКХ | Как отразить в расходах |
|---|---|
| Коммуналка включена в фикс. аренду | Как часть арендной платы (доход). Расходы по ЖКХ не выделяются. |
| Коммуналка возмещается отдельно | Арендодатель принимает к расходу только ту часть счета, что был оплачен за себя (например, общедомовые нужды). |
| Коммуналка оплачивается арендатором напрямую | Никакие суммы не проходят через арендодателя. |
Чек-лист для сторон
Арендодателю
- Указать в договоре, какие именно услуги входят в плату.
- Прикладывать к счёту копии квитанций (если оплата по факту).
- Не использовать формулировку «оплата за электроэнергию» без лицензии; заменить на «возмещение расходов».
- Хранить акты приёма-передачи показаний счётчиков не менее 3 лет.
Арендатору
- Уточнить, действительно ли коммуналка включена в стоимость, или придётся доплачивать.
- Фиксировать показания счётчиков при въезде/выезде.
- Требовать чеки или квитанции при возмещении переменной части.
- Не подписывать договор, где «коммуналка» увеличивается «пропорционально росту тарифов» без верхнего лимита.
Арендодатель имеет полное право включать коммунальные расходы в арендную плату, если это прописано в договоре. Главное — не путать возмещение ЖКХ с оказанием лицензируемых услуг и чётко разграничивать фиксированную и переменную части. Арендатор же обязан оплачивать только то, что зафиксировано в бумагах.
Соблюдая простые правила документооборота и налогового учёта, обе стороны избегут судебных тяжб и неожиданных финансовых потерь.