Вопрос о том, входит ли чердак в общую площадь дома, регулярно возникает при кадастровом учёте, расчёте налога на имущество, оценке для ипотеки и даже при сделках купли-продажи. Ответ зависит от типа дома, назначения чердака и действующих строительных норм. Ниже ‒ подробная инструкция, основанная на официальных документах РФ и разъяснениях профильных ведомств.
Что понимается под «общей площадью»
В зависимости от цели существуют два ключевых понятия:
- Общая площадь здания — используется кадастровыми инженерами и при расчёте налогов. Определяется по СП 54.13330.2011.
- Общая площадь помещений (квартиры) — применяется при расчёте платы за ЖКУ и в разделе долей. Регулируется ПП РФ № 354 и ЖК РФ.
Нормативные документы на 2026 год
СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные»
Согласно пункту 4.2.2 свода правил:
Площади технического чердака, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, а также внеквартирных инженерных коммуникаций в площадь здания не включаются.
Исключение составляют эксплуатируемые мансардные этажи: если высота до конька ≥ 1,8 м и выполнены требования к освещению, теплотехнике и безопасности, их площадь учитывают полностью.
Письмо Минрегионразвития № 29433-ВК/19 от
Для целей кадастрового учёта площадь технического чердака не включается в общую площадь здания, даже если он оформлен технически как «этаж».
Жилищный Кодекс РФ, статья 36
Чердаки отнесены к общедомовому имуществу, что исключает возможность приватизации отдельных частей и влияет на порядок расчёта коммунальных услуг.
Практика для частного дома
В отличие от многоквартирных домов, для частных объектов применяется подход, описанный в Приказе Минстроя № 43/пр от :
- Неэксплуатируемый чердак (высота < 1,8 м), не входит в общую площадь.
- Эксплуатируемая мансарда (высота ≥ 1,8 м, отапливается и используется) — полностью включается.
- Смешанный вариант — площадь учитывается пропорционально части, где высота ≥ 1,8 м.
Примеры из жизни
Пример 1. Многоквартирный дом
В техническом паспорте указано: «Чердак технический, высота 1,5 м». При кадастровом учёте его площадь не учитывается, но внесена в общедомовое имущество.
Пример 2. Частный дом с мансардой
У собственника мансардный этаж высотой 2,3 м, с окнами и отоплением. Кадастровый инженер включил всю площадь 58 м² в общую площадь дома. Налог на имущество вырос, но стоимость дома при продаже увеличилась на 12 %.
Чек-лист для собственника
- Откройте технический паспорт (форма КТ-2) и найдите строку «Чердак».
- Измерьте высоту от пола до конька: если ≥ 1,8 м — вероятнее всего, площадь войдёт в общую.
- Проверьте наличие отопления и вентиляции: без них площадь не будет признана эксплуатируемой.
- Если планируете перестройку (утепление, установку окон), закажите перепланировочный проект и обратитесь в МФЦ для внесения изменений в ЕГРН.
Технический чердак в многоквартирном доме не входит в общую площадь здания. В частном доме входит только эксплуатируемая мансарда, если высота ≥ 1,8 м и соблюдены нормы эксплуатации. Для точного ответа по вашему объекту изучите технический паспорт и, при необходимости, закажите кадастровую выписку.
Дата актуализации: