В 2026 году правила, регулирующие покупку и продажу недвижимости нерезидентами (и в частности – валютными нерезидентами), стали более сложными. На их формирование влияют:

• Указ Президента РФ № 81 от  г.
• Указ Президента РФ № 95 от  г.
• Решения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций (ПКИИ) от  г.
• Решение Совета директоров ЦБ РФ от  г. о банковском счёте типа «С».

Ниже подробно разобраны все основные аспекты, которые необходимо учитывать при проведении валютных сделок с недвижимостью с участием нерезидентов.

Кто считается нерезидентом в контексте недвижимости?

Нерезидентом (или валютным нерезидентом) считается физическое или юридическое лицо, не имеющее постоянного места жительства (регистрации) в Российской Федерации, а также лицо, находящееся под контролем иностранных государств, которые ввели недружественные ограничения в отношении РФ.

Краткий перечень «недружественных» стран

Согласно Распоряжению Правительства РФ от 5 марта 2022 г. № 430‑р, в список входят:

1. Австралия
2. Албания, Андорра
3. Великобритания (включая Джерси, Ангилью, Британские Виргинские острова, Гибралтар)
4. Все государства‑члены Евросоюза
5. Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия
6. Республика Корея, Сан‑Марино, Северная Македония, Сингапур, США, Тайвань (Китай), Украина, Черногория, Швейцария, Япония

Для резидентов РФ сделки с нерезидентами из этих стран обычно требуют отдельного разрешения Правительственной комиссии. Для остальных стран (например, ОАЭ, Китай‑континент, Турция, Казахстан, Белоруссия и др.) специальные ограничения не действуют, если только контрагент не подпадает под вышеуказанные признаки.

Какие операции требуют разрешения Правительственной комиссии?

Согласно Указу Президента РФ № 81 и последующим нормативным актам, разрешение необходимо в следующих случаях:

• Выдача кредитов и займов в рублях иностранному лицу;
• Сделки, влекущие возникновение права собственности на недвижимое имущество (исключая публичные торги ценными бумагами, разрешённые ЦБ РФ);
• Операции с долями в уставном капитале российских юридических лиц (с );
• Валютные операции, связанные с предоставлением иностранной валюты нерезидентам по договорам займа;
• Зачисление иностранной валюты на счета нерезидентов, открытые за пределами РФ;
• Переводы без банковского счёта через электронные платёжные системы иностранных провайдеров.

Для физических лиц, участвующих в сделке, действуют упрощённые правила: если сделка подпадает под общее разрешение, выданное ПКИ  г., отдельное разрешение не требуется.

Как оформить сделку, если требуется разрешение?

Пакет документов для заявления

Заявление подаётся в Министерство финансов РФ (или уполномоченный орган) и должно включать:

1. Обращение к Правительственной комиссии с описанием цели и существенных условий сделки;
2. Документ, подтверждающий регистрацию заявителя (учреждения или ИП);
3. Удостоверение личности заявителя‑физического лица;
4. Учредительные документы юридического лица (если заявитель – компания);
5. Сведения о выгодоприобретателях и бенефициарах, контролируемых иностранным государством;
6. Бухгалтерский баланс (для юридических лиц) на последнюю отчетную дату;
7. Сведения о балансовой стоимости активов (если сделка касается недвижимости резидента);
8. Документы на иностранном языке – апостилированные, легализованные и нотариально заверенный перевод.

Подача заявления

• В бумажном виде – в установленном порядке в отделе Минфина;
• Электронно – через портал Госуслуг или специализированную электронную систему Минфина с ЭЦП.

После подачи заявление рассматривается подкомиссией, в состав которой входят представители Администрации Президента, Минэкономразвития и ЦБ РФ. Решение принимается единогласно; срок действия разрешения ограничен конкретным периодом (обычно 12 мес.) и может быть продлён.

Банковский счёт типа «С»: куда перечислять деньги?

Если сделка подпадает под действие Указа Президента РФ № 95, средства, получаемые российским резидентом от нерезидента, должны быть зачислены на специальный счёт типа «С». Основные характеристики такого счёта:

• Списание допускается только для уплаты налогов, пошлин и обязательных платежей;
• Переводы на покупку ОФЗ, размещаемых Минфином;
• Переводы на расчётные счета нерезидентов в рублях, если это предусмотрено отдельным разрешением;
• Переводы на брокерские и специальные брокерские счета типа «С», а также на другие счета «С»;
• Возврат ошибочно зачисленных средств.

При открытии счёта тип «С» банк обязан предоставить клиенту отдельный договор, где фиксируются ограничения по использованию средств.

Нотариальное удостоверение и регистрация сделки в Росреестре

Для большинства сделок с недвижимостью обязательным является нотариальное удостоверение договора купли‑продажи. Нотариус проверяет:

• Соответствие договора требованиям законодательства (включая отсутствие запрещённых условий);
• Наличие всех документов, подтверждающих законность происхождения средств (в т.ч. разрешения ПКИ и подтверждение зачисления на счёт типа «С»);
• Подлинность переводов и апостилированных документов иностранных сторон.

После нотариального удостоверения договор подаётся в Росреестр для регистрации перехода права собственности. При этом в Росреестр необходимо предоставить:

• Копию нотариального договора;
• Разрешение Правительственной комиссии (если оно требуется);
• Квитанцию об уплате государственной пошлины;
• Документы, подтверждающие зачисление средств на счёт типа «С» (при необходимости);

Росреестр не требует отдельного указания в договоре о статусе иностранного контрагента, однако в случае сделок, подпадающих под разрешительные требования, отсутствие соответствующего разрешения может стать причиной отказа в регистрации.

Налоговые последствия для нерезидентов и резидентов

Оплата налогов производится со счёта типа «С», если средства поступают от нерезидента. При отсутствии такого счёта налоговые органы могут потребовать отдельный банковский документ, подтверждающий уплату.

Практические рекомендации для участников сделки

1. Определите статус контрагента. Проверьте, относится ли страна контрагента к списку недружественных (см. пункт 1.1).
2. Уточните необходимость разрешения. Если контрагент из недружественной страны, подготовьте пакет документов и подайте заявление в Минфин.
3. Откройте счёт типа «С». Выберите банк, который уже работает с этим типом счёта, и согласуйте условия зачисления средств;
4. Согласуйте договор с нотариусом заранее. Нотариус поможет оформить пункт о подтверждении наличия разрешения и зачисления на счёт «С».
5. Не откладывайте уплату налогов. Налоговые органы могут потребовать подтверждение оплаты в течение 30 дней с даты регистрации сделки.
6. Контролируйте сроки. Разрешения ПКИ обычно действуют ограниченный период; планируйте сделку так, чтобы все операции были завершены до окончания срока.
7. Используйте услуги профессионального юриста. Юридическая фирма «Двитекс» (с 2010 г.) предлагает комплексное сопровождение, включая проверку юридической чистоты объекта, подготовку всех заявлений и контроль за банковскими переводами.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли получать разрешение, если покупатель‑нерезидент из ОАЭ?

ОАЭ не включена в перечень недружественных стран, поэтому отдельного разрешения не требуется, если только продавец не связан с недружественным государством.

Можно ли оплатить покупку в долларах США?

Оплата в иностранной валюте допускается только через банковский счёт типа «С» и при наличии разрешения. В противном случае перевод должен быть в рублях.

Что делать, если сделка уже подписана, а разрешение ещё не получено?

Сделка считается незаконной до получения разрешения. Необходимо приостановить регистрацию в Росреестре, подать заявление в Минфин и только после получения разрешения продолжить процесс.

Как оформить доверенность на представителя‑нотариуса?

Доверенность должна быть нотариально заверена, апостилирована (если выдана за рубежом) и переведена на русский язык. При этом в доверенности указываются конкретные полномочия – подготовка и подача заявления в Минфин, открытие счёта типа «С», подписание договора купли‑продажи.

С 2022 годом в России действует комплексный контроль за сделками с недвижимостью, в которые участвуют нерезиденты из недружественных стран. Ключевые требования:

• Получение разрешения Правительственной комиссии (если это требуется);
• Зачисление средств на банковский счёт типа «С»;
• Нотариальное удостоверение договора и предоставление всех подтверждающих документов в Росреестр;
• Соблюдение налоговых обязательств.

Тщательная подготовка и привлечение квалифицированных юристов позволяют минимизировать риски и успешно завершить валютные сделки с недвижимостью в условиях текущего регулирования.

Контактные данные юридической фирмы «Двитекс»

Телефон: +7 (495) -23‑45‑67
Э‑почта: info@dvitex.ru
Рабочие часы: Пн‑Пт 9:00‑21:00, Сб 10:00‑14:00
Сайт: www.dvitex.ru

Обращайтесь за бесплатной консультацией – мы поможем оформить сделку в соответствии со всеми требованиями законодательства.