С 20 апреля 2026 года вступают в силу новые правила, согласно которым нотариальное удостоверение договора дарения недвижимого имущества между гражданами станет обязательным. Это значит, что прежде чем подписать договор дарения, крайне важно точно знать: что именно считается недвижимостью и какие объекты подпадают под это определение. Ниже — подробный разбор категорий, которые входят в состав недвижимого имущества по российскому законодательству.

Основной критерий: прочная связь с землёй и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба

Гражданский кодекс РФ (статья 130) определяет недвижимое имущество как объекты, которые невозможно переместить без существенного ущерба их назначению. Это ключевой признак, по которому объекты разделяются на недвижимые и движимые. Если объект можно безболезненно перевезти и установить в другом месте, он не считается недвижимостью.

Что конкретно входит в состав недвижимого имущества в 2026 году

Земельные участки

• Земли сельхозназначения (пашня, сенокосы, пастбища)
• Земли населённых пунктов (под ИЖС, ЛПХ, коммерческое строительство)
• Земли промышленности, энергетики, транспорта
• Земли особо охраняемых территорий и объектов

Объекты капитального строительства

• Жилые дома (коттеджи, таунхаусы, многоквартирные дома)
• Квартиры (даже отдельные комнаты в квартирах учитываются как доли в праве общей собственности на недвижимость)
• Нежилые помещения (офисы, магазины, склады)
• Гаражи и машино-места, если они являются капитальными постройками, а не металлическими «ракушками»
• Загородные дома и дачи, если они оформлены как объекты капстроительства (в СНТ или ИЖС)

Единые недвижимые комплексы

Это совокупность объектов недвижимости, объединённых единым назначением: например, гостиница с прилегающей парковкой и придорожным кафе, оформленная как единый комплекс. При дарении всего комплекса требуется нотариальное удостоверение.

Подземные и надземные объекты

• Подвалы и цокольные этажи, если они являются частью капитальной постройки
• Тоннели, подземные переходы, многоуровневые парковки
• Мосты, плотины, ЛЭП, нефтепроводы, газопроводы (если они закреплены на земельном участке и не могут быть перемещены)

Ограниченные вещные права на недвижимость

Кроме самих объектов в состав недвижимого имущества включают и права на них:

• Сервитуты (право прохода, прокладки коммуникаций)
• Долгосрочная аренда земельного участка (если оформлена в Росреестре)
• Эмфитевзис (право владения и пользования чужим земельным участком для сельхозили иных нужд)

Что НЕ входит в состав недвижимости

1. Движимое имущество: мебель, бытовая техника, кондиционеры (если они не являются частью инженерных систем).
2. Временные постройки: бытовки, времянки, курятники, беседки без фундамента.
3. Объекты незавершённого строительства, не внесённые в ЕГРН (если нет разрешения на ввод в эксплуатацию и кадастрового учёта).
4. Воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, они относятся к особым категориям движимого имущества.

Новые правила 2026 года: что изменится при дарении недвижимости

Согласно принятому Госдумой 18 сентября 2025 года законопроекту, с 20 апреля 2026 года:

• Любой договор дарения недвижимости между физлицами должен быть удостоверен нотариусом.
• Нотариус проверит, действительно ли объект признан недвижимым (по выписке из ЕГРН).
• Если объект ошибочно отнесён к недвижимости, договор может быть признан недействительным, а сама сделка — оспорена.

Пошаговый алгоритм проверки: является ли ваш объект недвижимостью

1. Получите выписку из ЕГРН (через rosreestr.gov.ru или МФЦ). В ней в графе «Вид объекта недвижимости» будет указано: «земельный участок», «здание», «помещение», «сооружение» и т.п.
2. Проверьте кадастровый паспорт: если есть кадастровый номер и объект внесён в ЕГРН, это подтверждает его недвижимый характер.
3. Оцените признак прочной связи с землёй: если вы можете убрать объект без ущерба, скорее всего, это движимое имущество.
4. Проконсультируйтесь с нотариусом до подписания договора дарения — он подскажет, требуется ли нотариальное удостоверение.

Точное понимание того, что входит в состав недвижимого имущества, позволит избежать ошибок при составлении договоров дарения, купли-продажи или наследования. С 20 апреля 2026 года нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью между физлицами станет обязательным, а значит — заранее проверьте статус вашего объекта в ЕГРН и проконсультируйтесь с нотариусом.

Помните: если объект не внесён в ЕГРН или признан движимым имуществом, нотариальное удостоверение не потребуется, но и права на него могут быть ограничены;