Признание публичных торгов (аукциона) по продаже земельного участка несостоявшимися — не редкость на рынке государственной и муниципальной недвижимости․ Что происходит дальше, в какие сроки повторные мероприятия должны быть проведены и какие права появляются у залогодержателя или организатора — разберёмся подробно․
Основания признания торгов несостоявшимися
Законодательство РФ (ст․ 39․12 ЗК РФ, ст․ 447 ГК РФ, ст․ 110 ФЗ «Об исполнительном производстве») содержит исчерпывающий перечень причин:
- Недостаточное количество заявок: подана только одна заявка или не подано ни одной (ч․ 14 ст․ 39․12 ЗК РФ)․
- Отказ единственного/всех участников от подписания протокола или заключения договора купли-продажи (аренды)․
- Дисквалификация всех участников по результатам проверки документов․
- Не внесён задаток ни одним претендентом или задаток возвращён всем․
- Нарушение процедуры, из-за которого торги могут быть признаны недействительными (Постановление Президиума ВАС РФ № 2436/11 от )․
Сроки проведения повторных торгов
Повторный аукцион
Не позднее чем через два месяца после даты признания первых торгов несостоявшимися (абз․ 3 п․ 6 ст․ 39․12 ЗК РФ, п․ 11 ст․ 110 ФЗ-229)․
Вторые повторные (публичные) торги в форме публичного предложения
Если и повторный аукцион признан несостоявшимся, то в течение одного месяца со дня его признания несостоявшимся назначаются торги в форме публичного предложения (п․ 6 ст․ 39․12 ЗК РФ, п․ 11 ст․ 110 ФЗ-229)․
Форма публичного предложения позволяет заключить договор с первым заявившимся желающим по сниженной цене․
Права залогодержателя при двукратном несостоянии
Если дважды подряд аукцион признан несостоявшимся, то залогодержатель (например, банк, обеспеченный ипотекой) получает право:
- Приобрести объект за 75 % (или выше) от начальной продажной цены первых торгов (п․ 4 ст․ 37 Закона об ипотеке)․
- Зачесть свои требования (размер долга) в счёт покупной цены․
- Не распространяется на земельные участки, указанные в п․ 1 ст․ 62․1 ЗК РФ (участки особо ценных сельхозземель, охранных зон и др․)․
Исключения и особенности
Участки с объектами незавершённого строительства
По ст․ 239․1 ГК РФ, если аренда земельного участка из государственного/муниципального фонда прекращена, незавершённые объекты могут быть изъяты и реализованы на торгах вне зависимости от желания собственника․
Административная ответственность недобросовестных участников
Лица, которые вводили в заблуждение организатора или предоставляли ложные сведения, вносятся в реестр и не допускаются к торгам в течение 2 лет․
Практическая временная шкала
- День 1 — первые торги признаны несостоявшимися (протокол)․
- День 60 — последний день назначения повторного аукциона․
- День 90 — последний день назначения публичного предложения, если повторные торги тоже не состоялись․
- День 91-450 — право залогодержателя реализовать покупку по 75 % цены в течение одного года со дня второго несостояния․
Как защититься заявителю
- Анализируйте причины несостояния в протоколе: нарушения можно обжаловать в Арбитражном суде в течение одного года․
- Оспаривайте действия организатора, если не допущен ни один участник: суд может признать торги недействительными и обязать провести их заново․
- Отслеживайте объявления о повторных торгах: цена обычно снижается на 10–20 %, что открывает возможности для покупателей․
Ключевые выводы
С момента признания первых торгов несостоявшимися до проведения публичного предложения проходит максимум три месяца․
Для залогодержателя открывается «окно» купить объект по льготной цене, но только после двух подряд несостоявшихся торгов․
Заявители могут обжаловать итоги, если процедура нарушена; срок обращения в суд — 1 год․