Актуально на 19 апреля 2026 г.
Кто считается нерезидентом РФ
- Человек находился на территории России менее 183 календарных дней в течение последних 12 месяцев.
- Дни вьезда/выезза считаются по датам пограничных штампов или миграционного учёта.
Главный налог — НДФЛ при продаже
| Параметр | Резидент | Нерезидент |
|---|---|---|
| Ставка НДФЛ | 13 % (15 % при доходе свыше 5 млн ₽) | 30 %, с всей доходной суммы |
| Вычеты и льготы | 1 млн ₽ либо фактические расходы на покупку | Не предусмотрены (п. 3 ст. 210 НК РФ) |
| Освобождение после 3/5 лет владения | Да | Нет‚ но см. новшество 2026 г. |
Новое с 1 января 2026 года
Важное разъяснение ФНС:
С 1 января 2026 года нерезиденты освобождаются от НДФЛ при продаже жилой недвижимости‚ если она находилась в собственности:
- 3 года — если подарена‚ получена по наследству или приватизирована;
- 5 лет — в остальных случаях.
Источник: ФНС России‚ письмо № 77-ФНС-01/1 от г.
Применение договоров об избежании двойного налогообложения
Как это работает
- Если между РФ и страной вашего проживания действует договор‚ уплаченный в России НДФЛ засчитывается в счёт налога на родине.
- Для этого нужно:
- Получить справку 2-НДФЛ (или аналог) от российской инспекции.
- Подтвердить статус налогового резидента в иностранном государстве.
- Указать сумму налога в декларации своей страны.
Примеры договоров
- РФ—Германия (Конвенция от );
- РФ—Испания (Конвенция от );
- РФ—ОАЭ (Конвенция от ).
Пошаговая инструкция для нерезидента
- Проверьте срок владения.
- Если ≥ 3/5 лет и объект жилой‚ налога нет — завершайте сделку.
- Если срок короче‚ рассчитайте налог:
НДФЛ = (Цена продажи) × 30 %
Без вычетов и налога-по-расходам.
- Откройте счёт в российском банке, понадобится для перечисления налога.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ:
- Срок: до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи.
- Способы подачи:
- через личный кабинет на nalog.ru (электронная подпись);
- по почте с уведомлением;
- через представителя по нотариальной доверенности.
- Уплатите налог не позднее 15 июля.
- Получите справку 2-НДФЛ и предъявите в налоговую своей страны для зачёта.
Примеры расчёта
Пример 1. Квартира в собственности 7 лет
- Статус: нерезидент в 2025 г.
- Срок владения: 7 лет.
Пример 2. Квартира в собственности 2 года
- Цена продажи: 8 000 000 ₽
- НДФЛ: 8 000 000 × 30 % = 2 400 000 ₽
Частые ошибки и штрафы
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| Не подали декларацию | Штраф 5 % за каждый месяц просрочки‚ но не более 30 %‚ минимум 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ) |
| Не уплатили налог | Пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки |
| Ошибка в статусе резидента | Доначисление по ставке 30 % + штраф 20 % от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ) |
Как снизить налог легально
- Дождаться 3/5 лет — полное освобождение.
- Вернуться в РФ и стать резидентом за 183+ дней до продажи:
- ставка снизится до 13 %;
- появится право на вычет 1 млн ₽ или фактические расходы.
- Разделить квартиру на доли и продавать каждой стороне по отдельности — для уменьшения общего налогооблагаемого дохода (требует юридического сопровождения).
Чек-лист перед сделкой
Проверил паспортные штампы.
Подсчитал дни пребывания в РФ за последние 12 месяцев.
Определил срок владения квартирой.
Подготовил документы: ЕГРН‚ ДКП‚ чеки на покупку‚ наследственные или приватизационные документы.
Выбрал налоговый режим: сразу 30 % или «переждать» до освобождения.
Открыл рублёвый счёт в российском банке.
Назначил представителя (нотариус + доверенность)‚ если будете за границей.
Где получить бесплатную консультацию
- ФНС России: ###-###-#### (круглосуточно).
Онлайн-чат: nalog.ru - Нотариальные палаты: подбор нотариуса для оформления доверенности.
- Юридические фирмы: Неделько & Партнёры‚ Sky View — бесплатная первичная консультация по сделкам нерезидентов.