Коротко: если вы продали квартиру, дом или долю в недвижимости, в большинстве случаев вам нужно до 30 апреля 2027 года подать декларацию 3-НДФЛ и до 15 июля 2027 года перечислить налог․ Однако существуют исключения — о них далее․
Когда обязательно подавать 3-НДФЛ
- Вы продали объект меньше, чем через 5 лет после приобретения (если квартира досталась в наследство/даром или была единственным жильём, льготный срок сокращается до 3 лет)․
- Цена продажи превышает 1 000 000 ₽․ Даже если фактический доход равен нулю (документально подтверждается), но цена контракта выше лимита, декларация требуется․
- Вы продаёте долю в квартире, при этом доля < 5 лет в собственности․
- Вы использовали «упрощёнку» (упрощённая форма декларации) — 3-НДФЛ всё равно подаётся․
Когда НЕ нужно подавать декларацию
- Срок владения ≥ 5 лет (или ≥ 3 лет для льготных случаев, см․ ниже)․
- Сделка оформлена по договору дарения или наследству, и с момента регистрации права прошло 3 года․
- Жильё было единственным на дату продажи и находилось в собственности ≥ 3 лет (правило действует с 2025 года)․
- Цена продажи ≤ 1 000 000 ₽ и вы применяете вычет в полном объёме․
Какой налог придётся заплатить
Ставка НДФЛ в 2026 году осталась прежней:
- 13%, для доходов до 5 000 000 ₽ в год;
- 15% — для доходов свыше 5 000 000 ₽ (прогрессивная шкала)․
Формула расчёта:
Налог = (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13%
или
Налог = (Цена продажи – Фактические расходы на покупку) × 13%
Вы выбираете, какой вариант выгоднее․ Оплатить нужно до 15 июля 2027 года․
Пошаговая инструкция по подаче 3-НДФЛ
- Подготовьте документы:
- ДКП (договор купли-продажи)․
- Справка 2-НДФЛ за 2026 год․
- ЕГРН-выписка о праве собственности․
- Чеки/договор ипотеки (для вычета по расходам)․
- Войдите в Личный кабинет налогоплательщика или приложение «ФНС: Онлайн»․
- Выберите «Подача 3-НДФЛ» → «Возврат налога»/«Уплата налога»․
- Заполните разделы:
- Доходы (код 1510 — продажа недвижимости)․
- Вычеты (код 901 — 1 000 000 ₽, либо код 903 — фактические расходы)․
- Подпишите декларацию электронной подписью (ЭП или Госуслуги)․
- Отправьте до 30 апреля 2027 года․
Популярные вопросы
5․1 Можно ли не платить налог, если квартира продана дороже покупной цены?
Да, если вы применяете вычет по фактическим расходам, и они равны или выше цены продажи, налог будет 0 ₽, но декларация всё равно подаётся․
5․2 Что будет, если не подать 3-НДФЛ?
Штраф, 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 ₽․ За неуплату — пени и штраф 20% от суммы․
5․3 Подсказка от ФНС: технические сбои 2026 года
ФНС официально заявила, что утечки в СМИ о «задолженности на ЕНС» при подаче 3-НДФЛ не соответствуют действительности․ Система стабильна, а ошибки можно исправить до 01 июня 2027 года через уточнёнку․
Шаблон-чек-лист перед продажей
- ☐ Проверить дату регистрации права в ЕГРН․
- ☐ Подтвердить единственность жилья (если планируется льгота)․
- ☐ Сохранить все платёжные документы на покупку․
- ☐ Подать 3-НДФЛ до (или не подавать, если подпадаете под исключения)․