Разбираемся в юридических нюансах и развенчиваем популярные мифы
Кажется ли вам логичным, что человек, указанный в ЕГРН как собственник, может спокойно продать «свою» квартиру без лишних формальностей? На практике всё не так просто. Семейное законодательство РФ вводит важное ограничение: если квартира приобретена в браке, она считается совместно нажитым имуществом, даже если в свидетельстве о праве собственности фигурирует только один супруг. Поэтому для продажи или любой другой сделки, влекущей переход права, почти всегда потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.
Почему возникает такое требование?
- Статья 35 Семейного кодекса РФ прямо говорит: распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по взаимному согласию.
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» обязывает Росреестр проверять наличие такого согласия.
- Цель защиты — недобросовестный супруг не сможет продать жильё без ведома второго, оставив семью без крыши над головой.
Когда согласия точно потребуется
- Квартира куплена в браке на деньги супругов, независимо от того, кто числится в договоре и ЕГРН.
- Ипотечное жильё, взятое после заключения брака, даже если платёж списывается с личного счёта одного из супругов.
- Обмен или дарение квартиры, если она считается совместной собственностью.
- Доля в праве общей долевой собственности, если доля была приобретена в браке (например, покупка доли у третьего лица).
Когда согласие не нужно
- Квартира была куплена до брака или получена по наследству/дару от родственников — это личное имущество.
- Раздел имущества уже оформлен через брачный договор или решение суда, и квартира закреплена за одним из супругов.
- Имущество приобретено за средства, признанные личными (например, материнский капитал на ребёнка + личные сбережения жены, если есть нотариальное соглашение).
Как оформить согласие по всем правилам
Шаг 1. Записаться к нотариусу. Понадобятся:
- паспорта обоих супругов;
- свидетельство о браке;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- договор купли-продажи (проект) или иной документ, подтверждающий сделку.
Шаг 2. Нотариус удостоверит подпись супруга-создателя согласия. Срок действия документа, не более 3 месяцев с момента заверения.
Шаг 3. Предоставить оригинал согласия вместе с остальными документами в Росреестр или МФЦ. Без него регистрацию перехода права просто откажут.
Пошаговый пример из практики
Иван и Мария — супруги. Квартира куплена в браке в 2020 году, но в ЕГРН указан только Иван. В 2026 году Иван решает продать жильё, чтобы купить большую квартиру в новостройке. Нотариус и регистратор потребовали нотариальное согласие Марины. Она пришла к нотариусу, подписала документ, сделка прошла успешно. Если бы Марина отказалась, Иван не смог бы продать квартиру без суда.
Что будет, если проигнорировать требование
- Регистрация будет приостановлена или сделка аннулируется в суде по требованию обиженного супруга.
- Возврат денег покупателю и компенсация его убытков ляжет на плечи продавца.
- Уголовная ответственность за мошенничество при злонамеренном обмане (редко, но бывает);
- Определите, когда и на какие средства куплена квартира.
- Если брак существовал на момент покупки, готовьте нотариальное согласие.
- Уточните у нотариуса перечень документов и стоимость услуги (от 1 500 до 3 000 руб. в среднем по России).
- Согласие подаётся вместе с пакетом на регистрацию.
Главное правило: не верьте мифу «если квартира оформлена на меня, то я сам решаю». В России семейное право защищает обоих супругов. Лучше потратить один день на нотариальное согласие, чем потом месяцами судиться и терять деньги.