Продажа жилой недвижимости в России облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % от разницы между ценой продажи и ценой покупки (или иной оценкой стоимости). Однако законодательство содержит ряд освобождений и льготных условий, при соблюдении которых налог платить не нужно.

Основные принципы налогообложения продажи квартиры

• Налог уплачивается, если доход от продажи превышает 1 000 000 рублей (порог необлагаемого дохода).
• Налоговая база – разница между ценой продажи и ценой покупки (с учётом расходов, подтверждённых документами).
• Если продажа происходит с убытком, налог не взимается, но декларацию 3‑НДФЛ всё равно необходимо подать.
• Декларацию следует подать в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Когда налог не платится: основные льготные случаи

Срок владения недвижимостью

Согласно п. 2 ст. 220 НК РФ, если собственник владел квартирой более:

• 5 лет – полностью освобождается от НДФЛ независимо от суммы продажи (для квартир, приобретённых после 1 янв. 2016 г.)
• 3 лет – освобождение применяется к недвижимости, приобретённой до 1 янв. 2016 года (при продаже до 31 декабря 2025 г.)

Дата начала отсчёта – день, когда был заключён договор купли‑продажи (или дата государственной регистрации права).

Продажа единственного (основного) жилья за сумму до 1 млн руб.

Если квартира является единственным жилым помещением продавца и её цена продажи не превышает 1 000 000 руб., налог не уплачивается независимо от срока владения.

Наличие детей

Налоговые льготы предоставляются семьям, где:

• Есть двое и более детей (включая детей‑инвалидов).
• Или в семье ожидается рождение (или усыновление) второго ребёнка в течение 12 месяцев после продажи.
• Семьи с детями-инвалидами любого возраста также освобождаються от уплаты налога.

Для получения льготы необходимо предоставить в налоговый орган копии свидетельств о рождении (или справки о инвалидности) и документы, подтверждающие право собственности на жильё.

Реинвестирование выручки в покупку (или строительство) нового жилья

Если вы используете полученные от продажи средства для приобретения (или строительства) другого жилого помещения в течение:

• 12 месяцев (для большинства случаев) – налог не начисляется.
• В некоторых регионах допускается срок 90 дней, если новый объект куплен не позже, чем за 90 дней до продажи первой квартиры.

Для подтверждения необходимо предоставить договор купли‑продажи (или договор подряда) на новый объект и подтверждающие платежи.

Продажа без получения прибыли (убыток)

Если цена продажи ниже цены покупки, налоговая база будет отрицательной. В этом случае налог не уплачивается, однако декларацию 3‑НДФЛ всё равно нужно подать, указав отрицательную налоговую базу.

Иные специфические льготы

• Сотрудники государственных органов, правоохранительных органов и судов могут иметь отдельные льготные условия (по согласованию с работодателем).
• Лица, получившие статус «многодетный», могут воспользоваться теми же условиями, что и семьи с двумя детьми.

Как оформить освобождение от налога

1. Соберите документы: договор купли‑продажи квартиры, платежные документы (квитанции, банковские выписки), справки о детях, договор на новый объект (если есть).
2. Подготовьте декларацию 3‑НДФЛ (форма 3‑НДФЛ) с указанием всех доходов, расходов и льготных обстоятельств.
3. Заполните раздел «Освобождение от налога» (пункт 2.2 Налогового кодекса) и приложите подтверждающие документы.
4. Подайте декларацию в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, лично, через МФЦ или в электронном виде (через Личный кабинет налогоплательщика).
5. Если налог не начислен, в декларации укажите «Налоговая база = 0» и приложите подтверждающие документы.

Примеры расчётов

Пример 1. Продажа через 6 лет

Купили квартиру  г. за 3 000 000 руб. Продали  г. за 4 500 000 руб.

• Срок владения – более 5 лет → освобождение от НДФЛ.
• Налог платить не нужно, декларацию можно не подавать (если нет иных доходов, требующих отчёта).

Пример 2. Продажа единственного жилья до 1 млн руб.

Купили  г. за 900 000 руб., продали  г. за 950 000 руб.

• Цена продажи < 1 000 000 руб; → налог не начисляется, даже если срок владения менее 3 лет.

Пример 3. Реинвестирование в новое жильё

Продали квартиру за 5 000 000 руб.  г. и в течение 10 месяцев (до  г.) приобрели новую квартиру за 4 800 000 руб.

• Наличие договора купли‑продажи нового объекта подтверждает реинвестирование → налог не уплачивается.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продал квартиру с прибылью, но владел ею менее 3 лет?

Да. Если нет ни одного из льготных оснований (сумма продажи ≤ 1 млн руб., наличие детей, реинвестирование, продажа по убытку), налог уплачивается.

Как доказать, что квартира была моим единственным жильём?

Необходимо предоставить выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие других жилых помещений в собственности на момент продажи.

Можно ли совместно использовать несколько льгот?

Да. Например, если у вас есть более 5 лет владения и одновременно вы продаёте квартиру за сумму менее 1 млн руб., обе льготы действуют одновременно, но налог всё равно не начисляется.

Что делать, если я продал квартиру после 5‑летнего срока, но не подал декларацию?

Согласно п. 1 ст. 226 НК РФ, при отсутствии обязательства подачи декларации (налог не начислен) штраф не применяется. Однако рекомендуется хранить все документы минимум 4 года.

Налог с продажи квартиры в России не является неизбежным. Основные способы избежать уплаты НДФЛ – это:

• Достичь минимального срока владения (5 лет, либо 3 года для старой недвижимости);
• Продать единственное жильё за сумму до 1 млн руб.;
• Иметь в семье двух и более детей (или детей‑инвалидов);
• Реинвестировать выручку в новое жилое помещение в установленный срок;
• Продать по убытку.

При соблюдении любого из перечисленных условий налог платить не требуется, но обязательным остаётся правильное оформление декларации и хранение подтверждающих документов.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.