Важно: с 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ.
При продаже недвижимости ставка может вырасти до 15 % и выше, если ваш совокупный доход за год превысит 2,4 млн ₽.
Однако закон предусматривает множество освобождений и вычетов, при грамотном использовании которых налог можно существенно снизить или свести к нулю.
Основные правила 2026 года
- Стандартная ставка для физлиц: 13 % (до 2,4 млн ₽ дохода за год).
- Повышенная ставка: 15 % на доход сверх 2,4 млн ₽.
- Налог рассчитывается с разницы между продажной ценой и документированными расходами/вычетом.
- Срок владения, после которого можно не платить налог, зависит от года получения объекта:
- до — 3 года;
- после — 5 лет.
- Для единственного жилья после 2021 года срок сокращён до 3 лет.
Кто полностью освобождается от уплаты налога
| Категория собственника / условия | Минимальный срок владения | Нужно ли подавать декларацию |
|---|---|---|
| Единственное жилье, купленное после | 3 года | Нет, если доход меньше или равен вычету |
| Объект получен по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации, договору ренты | 3 года | Нет |
| Все остальные случаи (купля-продажа после ) | 5 лет | Да |
Как снизить налог, если срок владения ещё не прошёл
Имущественный вычет
Максимальный размер вычета: 1 млн ₽.
Применяется к каждому объекту, проданному в течение года.
Уменьшение на расходы
Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму документально подтверждённых расходов (стоимость покупки, ремонт, ипотечные проценты).
Формула:
Налог = (Цена продажи − Документальные расходы) × Ставка НДФЛ
Взаимозачёт с покупкой нового жилья
Если в том же налоговом периоде вы приобрели новую квартиру, можно использовать имущественный вычет на покупку (до 2 млн ₽) для компенсации налога с продажи.
Частые вопросы и ловушки
- Ниже кадастровой стоимости?
Если цена в договоре < 70 % кадастровой, налог берётся от 70 % кадастра. - Доли в праве.
Вычет 1 млн ₽ делиться пропорционально долям, если объект продан целиком. При продаже доли отдельным договором, вычет предоставляется каждому собственнику полностью. - Супруги и доли детей.
Супруги могут распределить вычеты между собой (включая доли детей) по заявлению. - Продал больше одного объекта в год.
Вычет 1 млн ₖ применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому отдельно.
Алгоритм «Заплачу или нет?»
- Определи дату перехода права собственности (ЕГРН).
- Сравни срок владения с льготным (3/5 лет).
- Если срок не прошёл:
- а) вычисли доход от продажи;
- б) выбери способ снижения (вычет 1 млн ₽ или документальные расходы);
- в) заполни 3-НДФЛ и уплати налог до 15 июля следующего года.
- Проверь, не попадает ли доход в повышенную ставку 15 %.
Налог при продаже квартиры в 2026 году платится только в случае, если вы продали объект раньше льготного срока и не смогли полностью «обнулить» базу при помощи вычетов или расходов.
Планируйте сделки заранее, копите чеки и договоры — и тогда налог можно минимизировать или полностью избежать.