Российское законодательство предусматривает несколько юридических оснований, при которых физическое лицо полностью освобождается от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, дома или любого другого объекта недвижимости. Ниже — подробный разбор всех ситуаций, актуальных на 19 апреля 2026 года.
Минимальный срок владения: основные правила
С действует упрощённая шкала минимального срока владения, после которого продажа недвижимости не облагается налогом.
- 3 года — если объект получен:
- по наследству;
- в дар от близкого родственника (ст. 105.1 НК РФ);
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания.
- 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплена за деньги на рынке или в ипотеку).
Пример 1
Екатерина унаследовала квартиру 15 августа 2023 года и продала её 20 марта 2026 года. Налог не платится, т. к. прошло 2 года 7 месяцев, но закон разрешает 3-летний срок для наследства.
Единственное жильё: особый статус
Если продаваемое помещение является для собственника единственным жилым помещением на дату регистрации перехода права, то минимальный срок снижается до 3 лет вместо 5, даже если квартира была куплена за деньги.
Как проверяют «единственность»
- ФНС запрашивает ЕГРН на дату сделки.
- В расчёт идут доли, квартиры, комнаты, дома (включая супругов).
- Исключение: если в течение 90 дней до продажи вы купили другое жильё, льгота сохраняется.
Наследство: нулевой срок владения до 2026 года?
В 2024–2025 гг. в СМИ ходили слухи, что наследники освобождаются от налога уже через 1 год владения. Уточнение: такая норма была предложена в законопроекте Минфина, но не принята. Поэтому на 19 апреля 2026 года действует общий 3-летний срок.
Налоговый вычет как альтернатива освобождению
Если срок владения не позволяет избежать налога, можно применить:
- Имущественный вычет — 1 000 000 ₽ на любую недвижимость в год;
- Расходы на покупку, уменьшить базу на цену приобретения (чек, ДДУ, акт приёма-передачи).
Важно: комбинировать оба способа нельзя, выберите тот, что выгоднее.
Пример 2
Игорь купил квартиру за 4 500 000 ₽ в 2022 году и продал её за 5 200 000 ₽ в 2026 году. НДФЛ = 13 % × (5 200 000 – 4 500 000) = 91 000 ₽. Если бы он использовал вычет 1 000 000 ₽, налог был бы 13 % × (5 200 000 – 1 000 000) = 546 000 ₽. Очевидно, выгоднее уменьшать на фактические расходы.
Детали декларации и сроков
Даже если налог нулевой, обязательно подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года, иначе штраф 1 000 ₽. Документы прикладывайте в электронном виде через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или Госуслуги.
| Способ получения недвижимости | Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ |
|---|---|
| Наследство, дар от близкого, приватизация, рента | 3 года |
| Единственное жильё (куплено за деньги) | 3 года |
| Остальные случаи (вторичка, новостройка, ДДУ) | 5 лет |
Ключевое правило: отсчёт ведётся с даты, указанной в ЕГРН (дата регистрации права собственности), а не с даты договора.
Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Перед сделкой проконсультируйтесь с налоговым юристом: даже малейшие детали (например, доля супруга) могут изменить исчисление срока.