В 2026 году правила налогообложения доходов от продажи недвижимости остаются одними из самых обсуждаемых вопросов у граждан. Особенно это касается квартир, полученных по наследству. В данной статье мы подробно разберем, когда можно продать унаследованную квартиру без уплаты НДФЛ, какие сроки действуют и как избежать ошибок при расчете налога.

Основное правило: 3 года владения = налог 0 ₽

Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ, если квартира получена по наследству (в т.ч. от друга, дальнего родственника или по завещанию), то минимальный срок владения, после которого налог с продажи не взимается, составляет 3 года.

• Срок отсчитывается с даты открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя.
• Получение свидетельства о праве собственности и регистрация в Росреестре не влияет на начало отсчета срока.

Пример:
Орлов получил в наследство квартиру от бабушки в январе 2021 года. Оформил право собственности только в декабре 2022 года. В мае 2025 года продал квартиру. Налог платить не нужно, так как срок владения исчисляется с января 2021 года и превышает 3 года.

Когда действует 5-летний срок владения?

Если квартира была частично получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи, то для освобождения от налога потребуется 5 лет владения (по общему правилу для возмездных сделок).

• Налог платится только с доли, приобретенной по договору купли-продажи.
• Доля, полученная по наследству, освобождается от налога после 3 лет владения.

Освобождение от налога при продаже до 1 млн рублей

Если стоимость квартиры по договору купли-продажи не превышает 1 млн рублей, то налог не начисляется вне зависимости от срока владения.

Важно: Это правило не освобождает от подачи декларации 3-НДФЛ, если квартира была продана ранее 3 лет после вступления в наследство.

Семейная льгота: семьи с детьми

Если продавец — семья с двумя и более детьми и одновременно покупает новое жилье, то доход от продажи унаследованной квартиры может быть полностью освобожден от НДФЛ даже при сроке владения менее 3 лет.

• Новое жилье должно быть приобретено в тот же налоговый период.
• Льгота действует с 2022 года и продолжает действовать в 2026 году.

Что не облагается налогом?

• Получение наследства, сам факт перехода имущества по наследству не облагаеться НДФЛ.
• Доход от продажи — освобождается от налога, если соблюден срок владения (3 года).
• Квартира, полученная от друга — также освобождается от налога при продаже через 3 года.

Что делать, если продал квартиру раньше 3 лет?

Если вы продали квартиру до истечения 3 лет после смерти наследодателя, то:

1. Вы должны подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
2. Налог составит 13% от дохода от продажи, но можно применить вычет 1 млн рублей.
3. Пример расчета:
   • Продали квартиру за 2 500 000 ₽
   • Вычет: 2 500 000 – 1 000 000 = 1 500 000 ₽
   • Налог: 1 500 000 × 13% = 195 000 ₽

Как правильно посчитать срок владения?

Что делать, если есть доля по наследству и доля по договору?

Если вы владеете долей в квартире, где:

• Одна часть получена по наследству (3 года),
• Вторая часть — куплена (5 лет),

то при продаже:

• С доли по наследству — налог не платится,
• С доли по купле-продаже, налог платится пропорционально доле, если срок менее 5 лет.

Частые ошибки

• Ошибка 1: Считать срок с момента регистрации права собственности;
  На самом деле: срок начинается со дня смерти наследодателя.
• Ошибка 2: Думать, что получение наследства облагается налогом.
  На самом деле: налог начисляется только при продаже.
• Ошибка 3: Не подавать декларацию, если квартира продана за 1 млн ₽.
  На самом деле: декларацию подавать нужно, даже если налог = 0 ₽.

✅ Вы НЕ платите налог, если:

• Прошло 3 года с момента смерти наследодателя;
• Стоимость квартиры ≤ 1 млн ₽;
• Вы семья с детьми и покупаете новое жильё;
• Квартира получена по наследству (в любой форме).

❗ Вы ДОЛЖНЫ заплатить налог, если:

• Прошло менее 3 лет со дня смерти наследодателя;
• Есть доля, купленная по договору (менее 5 лет);
• Стоимость выше 1 млн ₽ и не применялись льготы.

Что делать дальше?

1. Проверьте дату смерти наследодателя — от неё отсчитываются 3 года.
2. Убедитесь в наличии свидетельства о праве собственности — без него продажа невозможна.
3. Если срок менее 3 лет — рассчитайте налог с учетом вычета 1 млн ₽.
4. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Если у вас остались вопросы — обратитесь к налоговому консультанту или в ИФНС. Помните: знание правил — это ваш главный инструмент для экономии на налогах.