Начиная с 2025 года правила расчёта налога с продажи земли стали ещё более лояльными. Ниже — подробный «разбор полётов» по всем основаниям, когда физлицо может вообще не платить НДФЛ или существенно его уменьшить.
Минимальный срок владения: 3 или 5 лет
- 3 года, если участок:
- получен по наследству, даром от члена семи/близкого родственника;
- передан по договору ренты или приватизирован;
- единственное жильё (включая долю).
- 5 лет — во всех остальных случаях (куплен, получен по ДДУ и т.п.).
Нововведение 2025 г.: если выделен новый участок в результате раздела, объединения или перепланировки, старый срок владения исходным земельным массивом «засчитывается» в общий срок (ст. 217.1 НК РФ).
«Автоматические» освобождения от НДФЛ
Семьи с детьми
Продажа участка (в т.ч. с домом) освобождается, если:
- в семье двое и более несовершеннолетних детей;
- в этом же календарном году куплена другая недвижимость (дом, квартира, участок);
- стоимость новой недвижимости ≥ стоимости проданной.
Письмо ФНС от № СД-4-3/474@;
Участки до 2016 года
Если право собственности возникло до , НДФЛ не начисляется независимо от срока (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).
Участки площадью до 6 соток
Для домовладельцев в границах единого налогового платежа (ЕНП) земельные участки до 6 соток освобождаются от налога на недвижимость. Это не освобождение от НДФЛ, но уменьшает совокупную налоговую нагрузку.
Имущественный налоговый вычет: 1 млн руб.
Если освобождение по сроку не применяется, можно уменьшить налогооблагаемую базу:
- либо на 1 000 000 ₽ (документы подтверждать не нужно);
- либо на сумму расходов, с подтверждающими документами (ДКП, чеки, квитанции).
Пример:
Продали участок за 2 350 000 ₽, купили за 2 100 000 ₽.
Налог = (2 350 000 – 2 100 000) × 13 % = 32 500 ₽.
Если бы применяли вычет 1 млн ₽: (2 350 000 – 1 000 000) × 13 % = 175 500 ₽, невыгодно!
Особые категории собственников
- Пенсионеры. Статус пенсионера сам по себе не освобождает от НДФЛ — действуют общие правила срока и вычета.
- ИП на УСН. При продаже земли как личного имущества ИП платит НДФЛ по общим правилам; УСН не применяется (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).
- Доли в праве. Если продаётся доля участка, связанная с долей жилого дома, доход освобождается независимо от срока (п. 5 ч. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Пошаговая инструкция «как не платить налог»
- Убедитесь, что прошёл минимальный срок (3 или 5 лет) или применяется льгота семьи с детьми.
- Проверьте дату регистрации права в ЕГРН: если до 2016 г. — налога нет.
- Если срок не прошёл, подготовьте документы о расходах (ДКП, чеки, договор подряда).
- Заполните декларацию 3-НДФЛ (до 30 апреля следующего года).
- Подайте декларацию онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика» или лично в ИФНС.
Вы можете не платить налог при продаже земельного участка, если:
- владели 3 или 5 лет (в зависимости от способа получения);
- продаёте «семейную» недвижимость и одновременно улучшаете жилищные условия;
- участок был приобретён до 2016 г.
В остальных случаях воспользуйтесь вычетом 1 млн ₽ или уменьшите доход на подтверждённые расходы. Главное — не забыть подать 3-НДФЛ и указать выбранный вариант в декларации!