В 2025 году Россию буквально захлестнула волна аннулированных сделок на рынке вторичного жилья.
Пожилые собственники, продавшие квартиры, массово обращаются в суды с заявлениями о признании договоров недействительными.
В большинстве случаев они утверждают, что подписали документы в состоянии «временного помутнения рассудка» или
вообще считали сделку «мнимой».
Разберёмся, при каких условиях суд может пойти им навстречу, а когда — нет.

Основания для аннулирования: что говорит закон

Недееспособность продавца

• Что это такое. Человек признаётся недееспособным, если из-за психического расстройства не может понимать
  значение своих действий или руководить ими (ст. 29 ГК РФ).
• Последствия. Сделка недействительна с момента её совершения; деньги и квартира возвращаются сторонам.

Ограниченная дееспособность

• Если продавец страдает психическим расстройством, но полностью недееспособным не признан,
  сделка может быть оспорена, если отсутствовало согласие органа опеки и попечительства (ст. 30 ГК РФ).

«Временное помутнение рассудка»

• Судебная практика 2025 года показала: одного заявления «я не помню» или «был в шоке» недостаточно.
• Необходимо доказать, что именно во время подписания договора человек не осознавал свои действия.
• Пример: дело Ларисы Долиной — суд отказал в аннулировании, поскольку её уровень знаний и опыт
  позволял понимать последствия сделки.

Мнимая и притворная сделки

• Мнимая — стороны не намеревались создать юридические последствия (ст. 170 ГК РФ).
  Например, «оформим покупку, чтобы разоблачить мошенников».
• Притворная — документы оформлены как купля-продажа, но скрывается совершенно иной договор (дарение, аренда).
  Также недействительна.

Обман, угрозы, грубая ошибка

1. Обман/насилие. Доказано внесение в регистрационные документы ложных сведений или прямое принуждение.
2. Грубая ошибка. Продавец продал не ту квартиру, перепутал площадь, адрес или собственника — важно,
   что ошибка была решающей для сделки.

Как меняется процедура в 2025 году

Планируемые нововведения

• Обязательное подтверждение дееспособности пенсионеров. Инициатива Совфеда: при продаже недвижимости
  лица старше 65 лет должны будут предоставлять медицинское заключение. Пока законопроект на стадии обсуждения.
• Нотариальное сопровождение. Первый зампред комитета Госдумы по ЖКХ Владимир Кошелев предложил
  сделать нотариальную форму обязательной для всех сделок с долями, чтобы снизить количество споров.
• Единый электронный реестр. Ведётся разработка системы, которая в онлайн-режиме будет проверять
  наличие признаков ограниченной дееспособности у продавца.

Роль нотариуса

Несмотря на то, что большинство россиян до сих пор не считают нотариуса гарантом сделки,
именно нотариальная форма позволяет:

• Зафиксировать отсутствие признаков психического расстройства на момент подписания.
• Убедиться в адекватности воли сторон (нотариус обязан задать дополнительные вопросы при малейших сомнениях).
• Составить протокол осмотра лица, который впоследствии может быть представлен в суде.

Пошаговая инструкция для покупателя: как не попасть в ловушку

1. Запросить выписку из ЕГРН и сведения о залогах/арестах.
2. Проверить дееспособность продавца:
   • Если продавцу 65+, попросить справку из психоневрологического диспансера (добровольно).
   • Обратиться к нотариусу: он имеет доступ к реестру недееспособных лиц.
3. Личное общение: задавать продавцу вопросы о цене, сроках, целях продажи; фиксировать на видео.
4. Оформлять сделку у нотариуса: даже если закон ещё не обязывает, это снизит риски.
5. Сохранять переписку и аудио/видеозаписи: пригодятся в суде, если сделку попытаются оспорить.

Что делать, если вы уже купили квартиру, а бывший владелец требует аннулирования

Алгоритм защиты

• Не паниковать. Презумпция добросовестности покупателя защищена ст. 302 ГК РФ.
• Собирать доказательства добросовестности:
  • Фото/видео встречи с продавцом.
  • Чеки, переписка, выписки ЕГРН на день сделки.
  • Свидетельские показания риелтора, нотариуса.
• Немедленно нанимать юриста по недвижимости и вступать в судебный процесс.

Реальные цифры

По данным Федеральной нотариальной палаты, число исков об аннулировании сделок
выросло на 230 % за 2025 год, однако лишь 17 % исков удовлетворены — преимущественно при наличии
экспертизы о недееспособности на момент подписания договора.

Краткий вывод

Аннулировать договор купли-продажи квартиры можно, но доказательственная нагрузка лежит на истце.
Пожилым продавцам стоит заранее позаботиться о медицинском заключении, а покупателям — о нотариальном сопровождении
и сборе максимального объёма доказательств добросовестности.
В 2025–2026 годах законодатель только усиливает требования к проверке дееспособности сторон,
поэтому «авось» и «на словах» — путь к длительным судам и финансовым потерям.