С начала 2026 года миллионы собственников получили уведомления о росте кадастровой стоимости своей недвижимости. Увеличение от 15 % до 60 % автоматически влечёт рост налога на имущество физических лиц, налога при продаже и аренде, а также земельного налога. Чтобы правильно рассчитать будущие платежи, необходимо точно знать именно кадастровую стоимость объекта по адресу, а не рыночную цену, указанную в объявлениях на Avito или ЦИАН.

Что такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной

Кадастровая стоимость — это государственная оценка объекта недвижимости на определённую дату. Она рассчитывается Росреестром по утверждённой методике с учётом:

• площади и года постройки;
• расположения (район, метро, транспортная доступность);
• материалов стен, этажности и инфраструктуры;
• средних цен по аналогичным объектам в округе.

Рыночная стоимость — это цена, которую готовы заплатить реальные покупатели «здесь и сейчас». Она может быть как выше, так и ниже кадастровой на 20–40 %.

Зачем налоговой именно кадастровая стоимость

Согласно п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, именно кадастровая стоимость служит налоговой базой для:

1. Налога на имущество физических лиц — 0,1–2 % от величины кадастра ежегодно;
2. НДФЛ при продаже — если квартира продана раньше минимального срока владения, налог 13 % рассчитывается от 70 % кадастровой стоимости;
3. Патента или УСН для арендодателей — налоговые ставки привязаны к кадастру помещения;
4. Земельного налога — для квартир в новостройках с долей в земельном участке.

6 официальных способов узнать кадастровую стоимость по адресу

Публичная кадастровая карта Росреестра

Перейдите на pkk.rosreestr.ru → вкладка «Кадастровая оценка» → введите адрес или кадастровый номер. В карточке объекта отобразится актуальная кадастровая стоимость и дата утверждения.

Сервис «Справочная информация по объектам недвижимости»

На rosreestr.gov.ru выберите «Электронные услуги» → «Справочная информация…». Достаточно указать адрес: система покажет кадастровый номер, площадь и стоимость в режиме онлайн.

Кадастровый квартал онлайн

Удобен для массовых проверок: вводите адрес, получаете PDF-выписку с кадастровой стоимостью и QR-кодом для налоговой.

Госуслуги или Мой налог

В личном кабинете на gosuslugi.ru раздел «Налоги и финансы» → «Мои объекты недвижимости». Данные синхронизированы с ФНС и отображают актуальную кадастровую стоимость по ИНН собственника.

Многофункциональный центр (МФЦ)

Офлайн-вариант: запишитесь на приём, предъявите паспорт и правоустанавливающие документы. Через 3–5 дней выдадят выписку ЕГРН с точной стоимостью.

Кадастровый инженер или риэлтор

Если нужна заверенная бумага для суда или банка, кадастровый инженер за 1–2 дня подготовит отчёт об оценке или закажет справку в Росреестре.

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость

Если новая кадастровая стоимость завышена:

• Досудебный порядок — подайте заявление в комиссию при Росреестре в течение 6 месяцев с даты публикации результатов;
• Суд — если комиссия отказала, готовьте независимую рыночную оценку и исковое заявление;
• Возврат налогов — после снижения стоимости перерасчёт делается за 3 последних года.

Расчёт налога на примере московской квартиры

Пример: 2-комн. квартира в Москве, 54 м², кадастровая стоимость по адресу ул. Ленина, д. 10, кв. 25 = 9 200 000 ₽.

• Налоговая ставка 0,1 %;
• Вычет 20 м² → 34 м² облагаются;
• Налог = 9 200 000 × 34/54 × 0,1 % ≈ 5 793 ₽ в год.

Если кадастровая вырастет на 30 %, налог станет 7 531 ₽.

1. Проверьте кадастровую стоимость онлайн по адресу на ПКК или Госуслугах.
2. Сравните с рыночной ценой и предыдущей кадастровой.
3. Если разница больше 30 % — готовьте документы для оспаривания.
4. Следите за квитанциями ФНС: новые платёжки с увеличенной кадастровой стоимостью придут до .

Датировано: 19 апреля 2026 г. 11:24 по московскому времени.