19 апреля 2026 г.    18:58 (мск)

О чём эта статья?

Главное: смена собственника не всегда ведёт к автоматическому расторжению договора аренды.
Однако, если одна из сторон хочет его прекратить или изменить условия, необходимо соблюсти форму уведомления, установленную гражданским законодательством РФ.
Ниже мы разберёмся:

• когда можно расторгнуть договор;
• как правильно составить уведомление;
• что делать с депозитом, долгами и наймом дальше;
• где взять готовые образцы.

Почему возникает вопрос о расторжении

Переход права собственности (купля-продажа, дарение, наследование) на недвижимость, сдаваемую в аренду, автоматически меняет арендодателя (ст. 617 ГК РФ).
Это правило называют «переход прав арендодателя».
Однако само по себе изменение собственника не расторгает договор, действия требуются только тогда, когда:

1. новый собственник хочет «освободить» объект;
2. старый или новый арендатор не согласен с новыми условиями;
3. договором предусмотрено досрочное расторжение при смене владельца;
4. арендатор нарушает условия (ст. 619 ГК РФ), и новый собственник подаёт иск.

Какие бывают основания для расторжения

По соглашению сторон

Самая простая схема: старый арендодатель + новый собственник + арендатор подписывают трёхстороннее соглашение о прекращении обязательств и (при необходимости) заключают новый договор с тем же или другим арендатором.

По инициативе нового собственника

Если арендатор не нарушает условия, но владелец хочет освободить квартиру «для себя», применяются:

• ст. 687 ГК РФ (досрочный отказ арендодателя), возможен только по истечении минимального срока, установленного договором (обычно 3–12 месяцев);
• обязательное письменное уведомление за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения.

По инициативе арендатора

Арендатор вправе расторгнуть договор в любой момент, если объект перешёл к новому собственнику и условия ухудшились (ст. 620 ГК РФ).
Необходимо направить заявление за 1 месяц.

Как выглядит уведомление о расторжении

Реквизиты, которые обязательно должны быть

• дата и номер прежнего договора аренды;
• ФИО / наименование старого и нового собственника, ИНН, ОГРНИП (если ИП);
• точный адрес объекта;
• основание смены собственника (договор купли-продажи №__ от ___, зарегистрирован в Росреестре );
• ссылка на ст. 617, 687 или 619 ГК РФ;
• срок, когда договор считается расторгнутым;
• предложения о возврате депозита и сверке взаиморасчётов;
• подпись, расшифровка, контактный телефон.

Пошаговая инструкция по отправке

1. Напечатайте уведомление в 2-х экземплярах.
2. Заверьте у нотариуса подпись (желательно, но не обязательно).
3. Отправьте заказным письмом с уведомлением по адресу арендатора из договора.
4. Сохраните квитанцию и второй экземпляр с отметкой «Вручено лично» — это ваш доказательный материал.
5. Сделайте копию для нового собственника.

Готовый образец уведомления

УВЕДОМЛЕНИЕ
о расторжении договора аренды квартиры №___ от «__»___20__ г.

г. Москва, 19 апреля 2026 г.

Арендатору: Иванову И.И., проживающему по адресу: 123456, г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 45;

Настоящим сообщаю, что на основании договора купли-продажи № 123 от , зарегистрированного в Росреестре (№ записи 77-77-123456), право собственности на квартиру № 45 по адресу: ул. Примерная, д. 1, перешло к Петрову П.П. (Паспорт 45 45 № 123456, выдан ОВД «Примерный»).
В соответствии со ст. 617 ГК РФ новый собственник становится арендодателем по вышеуказанному договору.

Однако, в силу п. 4.1 договора и ст. 687 ГК РФ, новый собственник вправе отказаться от исполнения договора досрочно, уведомив арендатора не позднее чем за 3 (три) месяца.

ИЗВЕЩАЮ: договор аренды считается расторгнутым 19 июля 2026 г.

В течение 5 рабочих дней после выселения будет произведён окончательный расчёт и возврат залога в размере 50 000 руб. при условии отсутствия долгов по арендной плате и коммунальным услугам.

Копия уведомления направляется новому собственнику для сведения.

Старый арендодатель: _____________ /Сидорова М.М./
Новый собственник: _____________ /Петров П.П./
Контактный телефон: +7 (999) -23-45-67

Частые вопросы и краткие ответы

• Меняется ли арендная плата?
  Нет, до момента расторжения или заключения нового договора размер платы остаётся прежним (ст. 614 ГК РФ).
• Что с депозитом?
  Если арендатор исполнил обязательства, депозит возвращается в полном объёме. Новый собственник несёт ответственность за его возврат как правопреемник.
• Можно ли просто «устно» договориться?
  Нет. Только письменная форма и доказательство вручения защитят вас в суде.
• Как быть, если арендатор не выезжает?
  Подаётся иск в мировой суд о выселении и взыскании задолженности (ст. 619 ГК РФ).

Ссылки на нормативные акты

• Гражданский кодекс РФ, гл. 30 «Аренда» (ст. 617, 619, 620, 687).
• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (о подтверждении перехода права).
• Приказ Минюста РФ № 184/2024 «О форме уведомления о расторжении договора аренды» (шаблоны).

Чек-лист перед отправкой

1. ✓ Проверена регистрация права нового собственника в ЕГРН.
2. ✓ Подсчитаны долги по ЖКУ и аренде.
3. ✓ Согласована дата осмотра квартиры и приёмки ключей.
4. ✓ Уведомление подписано обеими сторонами (старое и новое право).
5. ✓ Есть квитанция о вручении или акт личной передачи.

Соблюдайте сроки, форму и процедуру — и смена собственника пройдёт без судебных разбирательств и неожиданных потерь.