Цель статьи – предоставить подробный разбор требований законодательства к Уставу (Положению) совета многоквартирного дома, а также предложить готовый образец документа, который можно адаптировать под конкретный объект недвижимости․

Правовая основа создания совета дома

Согласно статье 161․1 Жилищного кодекса РФ (введённой Федеральным законом от № 123‑ФЗ) в многоквартирных домах, где не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) и где дом не управляется жилищным кооперативом, собственники помещений обязаны создать Совет многоквартирного дома (Совет МКД)․ Совет является представительным органом собственников и действует на основании:

• Решения общего собрания собственников (простым большинством голосов)․
• Устава (Положения) совета, который регламентирует его статус, полномочия и порядок работы․
• Нормативных актов, перечисленных в пункте 5 ст․ 161․1 ЖК РФ (действия, требующие оперативного решения, приём заявлений, ведение документации и др․)․

Поскольку ЖК РФ оставляет множество вопросов открытыми, большинство домов разрабатывают собственный Устав, который уточняет порядок работы совета, его структуру и взаимодействие с управляющей организацией․

Задачи и функции совета дома

Основные задачи Совета МКД, закреплённые в законодательстве и в типичном Уставе, включают:

1. Привлечение собственников к управлению общим имуществом․
2. Контроль за выполнением договоров управления (в т․ч․ переговоры о заключении/изменении договора)․
3. Осуществление действий, требующих немедленного решения (пункт 5․2․5 Устава)․
4. Приём и рассмотрение заявлений от членов Совета (пункт 5․2․6)․
5. Ведение и хранение документации, связанной с деятельностью Совета (пункт 5․2․7)․
6. Подготовка вопросов и предложений для рассмотрения на Общем собрании собственников․

Состав Совета дома

Число членов может быть изменено в Уставе, однако общая рекомендация – не менее 5 человек, чтобы обеспечить разнообразие мнений и возможность формирования специализированных комиссий․

Порядок избрания и переизбрания совета

Избрание совета происходит на Общем собрании собственников помещений:

• Созыв собрания – не менее 30 дней с момента направления уведомления․
• Кворум – присутствие более 50 % собственников (по количеству квартир)․
• Голосование – простым большинством голосов (пункт 2․1 Устава)․
• Срок полномочий – по умолчанию 2 года, но может быть установлен иной срок (например, 3 года) в Уставе․

Переизбрание проводится за 30 дней до истечения текущего срока, чтобы избежать «вакуума» в управлении․

Права и обязанности Совета дома

Перечень полномочий, закреплённый в пункте 5 ст․ 161;1 ЖК РФ и в типичном Уставе, выглядит следующим образом:

• Контроль и проверка – проверка исполнения договора управления, качества работ и расходов․
• Инициатива – инициирование вопросов, подлежащих рассмотрению на общем собрании․
• Переговоры – право вступать в переговоры с управляющей организацией до принятия решения собственниками․
• Документооборот – ведение протоколов собраний, бухгалтерской отчётности, реестров собственников․
• Экстренные действия – принятие решений, требующих оперативного реагирования (например, устранение аварийных ситуаций)․

Структура типового Устава (Положения) совета дома

Ниже приведён план Устава, который рекомендуется включить в документ․ Каждый пункт сопровождается кратким пояснением․

1. Общие положения
   • Наименование совета, юридический адрес дома․
   • Основание создания (решение общего собрания, ссылка на протокол)․
2. Цели и задачи
   • Перечень целей, соответствующих ст․ 161․1 ЖК РФ․
3. Состав и органы управления
   • Перечень должностей, их количество, порядок избрания․
   • Квалификационные требования (отсутствие судимостей, наличие прав собственности и т․д․)․
4. Права и полномочия
   • Ссылка на пункт 5 ст․ 161․1 и внутренние регламенты․
5. Обязанности членов совета
   • Участие в заседаниях, подготовка отчётов, исполнение решений собраний․
6. Порядок проведения собраний совета
   • Частота (не реже 1 раза в квартал), порядок созыва, кворум, порядок голосования․
7. Документация и отчётность
   • Ведение протоколов, финансовой отчётности, реестров․
8. Ответственность членов совета
   • Гражданско‑правовая, административная, дисциплинарная ответственность․
9. Порядок изменения Устава
   • Необходимость решения общего собрания простым большинством голосов․
10. Порядок прекращения деятельности совета
    • Решение общего собрания, ликвидация, передача дел․
11. Заключительные положения
    • Дата принятия, подписи председателя и секретаря․

Образец Устава совета дома (готовый шаблон)

Ниже – полностью готовый документ, в который необходимо подставить данные конкретного дома (выделены жирным шрифтом)․

<!-- УСТАВ (ПОЛОЖЕНИЕ) СОВЕТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА -->
<h1>Устав Совета многоквартирного дома</h1>

<h2>1․ Общие положения</h2>
<p><b>1․1․</b> Совет многоквартирного дома (далее – Совет) создаётся по решению Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <b>[Полный адрес дома]</b> (протокол №<b>[номер]</b> от <b>[дата]</b>)․</p>
<p><b>1․2․</b> Совет является представительным органом собственников и действует на основании ст․ 161․1 Жилищного кодекса РФ и настоящего Устава․</p>

<h2>2․ Цели и задачи Совета</h2>
<ul>
 <li>Привлечение собственников к управлению общим имуществом дома;</li>
 <li>Контроль за исполнением договора управления домом;</li>
 <li>Осуществление действий, требующих оперативного решения (пункт 5․2․5 Устава);</li>
 <li>Приём и рассмотрение заявлений от членов Совета (пункт 5․2․6);</li>
 <li>Ведение документации Совета (пункт 5․2․7)․</li>
</ul>

<h2>3․ Состав и органы управления</h2>
<p><b>3;1․</b> Совет состоит из:</p>
<ol type="a">
 <li>Председателя – <b>[Ф․И․О․]</b>;</li>
 <li>Старшего по дому (заместителя председателя) – <b>[Ф․И․О․]</b>;</li>
 <li>Членов Совета – <b>[число]</b> человек (перечень в приложении №1)․</li>
</ol>
<p><b>3․2․</b> Срок полномочий – <b>[2] года</b> с правом переизбрания․</p>

<h2>4․ Права и полномочия Совета</h2>
<ul>
 <li>Контроль за исполнением договора управления, проверка качества работ и расходов;</li>
 <li>Инициирование вопросов для рассмотрения на Общем собрании собственников;</li>
 <li>Вступление в переговоры с управляющей организацией до принятия решения собственниками;</li>
 <li>Принятие решений, требующих немедленного реагирования (пункт 5․2․5);</li>
 <li>Ведение протоколов, бухгалтерской отчётности и реестров․</li>
</ul>

<h2>5․ Обязанности членов Совета</h2>
<ol>
 <li>Посещать заседания Совета и Общие собрания собственников;</li>
 <li>Подготавливать и представлять отчёты о проделанной работе;</li>
 <li>Соблюдать конфиденциальность получаемой информации;</li>
 <li>Своевременно исполнять решения Общего собрания․</li>
</ol>

<h2>6․ Порядок проведения заседаний Совета</h2>
<p><b>6․1․</b> Заседания проводятся не реже одного раза в квартал․</p>
<p><b>6․2․</b> Созыв заседания осуществляется Председателем письмом (или электронным сообщением) за <b>10</b> дней․</p>
<p><b>6․3․</b> Кворум – присутствие более <b>50%</b> членов Совета․</p>
<p><b>6․4․</b> Решения принимаются простым большинством голосов присутствующих․</p>

<h2>7․ Документация и отчётность</h2>
<ul>
 <li>Протоколы заседаний Совета – хранение в течение <b>5 лет</b>;</li>
 <li>Финансовая отчётность – предоставление собственникам не реже одного раза в полугодие;</li>
 <li>Реестр собственников – актуализируется ежегодно․</li>
</ul>

<h2>8․ Ответственность членов Совета</h2>
<p>Члены Совета несут ответственность за нарушение своих обязанностей в соответствии с законодательством РФ, а также могут быть привлечены к дисциплинарной ответственности решением Общего собрания․</p>
<h2>9․ Порядок изменения Устава</h2>
<p>Изменения в Устав вносятся решением Общего собрания собственников простым большинством голосов и фиксируются протоколом․</p>

<h2>10․ Порядок прекращения деятельности Совета</h2>
<p>Прекращение деятельности Совета осуществляется решением Общего собрания, которое принимает решение о ликвидации и передаче дел в ТСЖ (при его создании) либо в управляющую организацию․</p>

<h2>11․ Заключительные положения</h2>
<p>Устав вступает в силу с момента его утверждения Общим собранием собственников <b>[дата]</b>․</p>
<p>Подписи:<br>
 Председатель Совета _______________________ (Ф․И․О․)<br>
 Секретарь Совета _________________________ (Ф․И․О․)<br>
<!-- Приложения: список членов, реестр собственников и др․ -->

После заполнения всех полей документ подписывается Председателем и Секретарём (или иным уполномоченным лицом) и вносится в реестр документов, хранящийся в квартире Председателя или в офисе управляющей организации․

Практические рекомендации по внедрению Устава

• Консультация юриста․ Перед утверждением Устава желательно провести юридическую проверку, чтобы убедиться в соответствии с местными нормативными актами․
• Прозрачность․ Опубликуйте Устав в общем доступе для всех собственников (например, разместите на доске объявлений в подъезде и в личном кабинете на сайте управляющей компании)․
• Регулярные ревизии․ Пересматривайте Устав раз в 3‑5 лет, учитывая изменения в законодательстве и в составе собственников․
• Обучение членов Совета․ Проведите вводный семинар о правах, обязанностях и процедурах – это снизит риск конфликтов․
• Документирование решений․ Храните все протоколы, решения и финансовые отчёты в одном месте (бумажные и электронные копии)․

Устав Совета многоквартирного дома – фундаментальный документ, который фиксирует порядок взаимодействия собственников, определяет полномочия и обязанности избранных представителей, а также защищает интересы всех жильцов․ Правильно составленный Устав позволяет избежать недоразумений, ускорить процесс принятия решений и обеспечить эффективный контроль за управлением домом․ Используйте представленный образец как основу, адаптируйте его под особенности вашего объекта и обязательно согласуйте все положения с общим собранием собственников․

Дата публикации статьи: