Вид разрешенного использования (ВРИ) – один из ключевых параметров земельного надела. Именно от него зависит, какие виды деятельности могут быть реализованы на конкретном участке, какие ограничения накладываются и какие налоги применяются. В статье подробно рассматриваются:
- законодательная база, регулирующая установление ВРИ;
- какие органы обладают полномочиями по определению и изменению ВРИ;
- пошаговый порядок оформления ВРИ;
- особенности новых нормативных актов (федеральный закон 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г., вступивший в силу 1 марта 2026 г.).
Правовая основа регулирования ВРИ
Основные положения о виде разрешенного использования земельных участков закреплены в следующих нормативных актах:
- Гражданский кодекс РФ (часть 4) – статья 37, где определяется процедура изменения вида разрешенного использования.
- Федеральный закон от 31 июля 2025 г. № 295‑ФЗ – вводит новые категории ВРИ, упрощает порядок их установления и изменения; вступил в силу 1 марта 2026 г.
- Земельный кодекс РФ – статьи 13‑23, где описываются основные виды использования и их классификатор.
- Приказы и методические рекомендации Росреестра, в частности «Электронная услуга по установлению соответствия вида разрешенного использования земельных участков классификатору» (Москва, 2026).
Полномочия по установлению и изменению ВРИ
Согласно текущему законодательству, полномочия распределяются между несколькими уровнями государственной власти:
| Орган | Полномочия | Основания для действия |
|---|---|---|
| Государственная служба по геодезии, картографии и кадастру (Росреестр) | Регистрация ВРИ в ЕГРН, выдача справок, электронные услуги по проверке соответствия классификатору. | Заявление собственника/правообладателя, решение суда, решение органов местного самоуправления. |
| Органы исполнительной власти субъектов РФ (управления земли) | Установление первоначального ВРИ при выдаче земельного участка, изменение ВРИ в рамках муниципального плана. | Градостроительный план, решение о выделении земли в собственность. |
| Местные органы самоуправления (муниципальные советы) | Утверждение вспомогательных видов использования, согласование изменений в границах населенных пунктов. | Местные программы развития, решения по изменению Зонирования. |
| Судебные органы | Принятие решений о принудительном изменении ВРИ в случае нарушения прав третьих лиц. | Иски о признании недействительным ВРИ, споры о праве собственности. |
| Арбитражные суды | Разрешение экономических споров, связанных с ВРИ (пример – арбитраж Геленджика, 2025 г.). | Коммерческие споры, связанные с использованием земельных участков. |
Порядок установления ВРИ
Процедура установки вида разрешенного использования состоит из нескольких обязательных шагов.
Подготовительный этап
- Определение целей использования участка (жилая застройка, сельское хозяйство, промышленность и т.д.).
- Проверка соответствия цели классификатору ВРИ (утверждённому Федеральным законом 295‑ФЗ).
- Сбор необходимых документов:
- Заявление собственника (по образцу, доступному на сайте Росреестра);
- Документы, подтверждающие право собственности (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности);
- Кадастровый паспорт участка;
- Экологическое заключение (при необходимости).
Подача заявления
Заявление можно подать:
- Лично в отделение Росреестра;
- Через МФЦ;
- Онлайн через Госуслуги – в разделе «Электронные услуги по установлению ВРИ».
Рассмотрение заявления
Орган, принимающий заявление, обязан в течение 30 календарных дней (согласно ст. 37 ГрК РФ) провести проверку:
- Соответствия цели использования классификатору;
- Отсутствия конфликтов с градостроительным планом;
- Экологической безопасности.
В случае необходимости могут быть запрошены дополнительные документы.
Принятие решения и регистрация
После положительного решения:
- Росреестр вносит запись о виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
- Выдается выписка, подтверждающая новый ВРИ, которую необходимо хранить вместе с правоустанавливающими документами.
Обжалование
Если заявитель не согласен с решением, он имеет право подать апелляцию в течение 10 дней в вышестоящий орган или обратиться в суд.
Нововведения Федерального закона 295‑ФЗ (2025 г.)
Новый закон внес значительные изменения в процесс установления ВРИ:
- Упрощенная процедура для небольших участков. Для земель площадью до 0,5 га возможно оформление ВРИ в электронном виде без личного визита в офис.
- Единый классификатор ВРИ. С 1 марта 2026 г. все органы обязаны использовать один классификатор, опубликованный на официальном портале Росреестра.
- Обязательная экспертиза экологической безопасности. Для всех новых ВРИ, связанных с промышленным и сельскохозяйственным использованием, требуется заключение экологической экспертизы.
- Повышенные штрафы за неверное указание ВРИ. Штрафы могут достигать 5 млн рублей для юридических лиц.
Практические рекомендации для собственников
- Тщательно изучите классификатор ВРИ. Ошибки в выборе вида могут привести к длительным судебным разбирательствам (см. пример с арбитражным судом Геленджика).
- Пользуйтесь электронными услугами. Онлайн‑подача заявлений ускоряет процесс и позволяет отслеживать статус в реальном времени.
- Своевременно проверяйте соответствие плану земельного участка. Несоответствие может стать основанием для отказа в установлении ВРИ.
- При изменении назначения земли (например, перевод сельскохозяйственного участка в коммерческий) обязательно получайте согласование муниципального совета.
- Храните все подтверждающие документы. Выписка из ЕГРН, экологическое заключение и решение органа – ключевые доказательства при проверках.
Примеры из практики
Дело «Геленджик» (2025 г.)
Кубанский арбитраж обязал администрацию города изменить ВРИ земельного участка, на котором располагался детский лагерь «Мечта», с «рекреационного» на «социально-образовательный». Причиной стало несоответствие плану развития территории.
Порядок использования ВРИ в Московской области (2026 г.)
В Московской области внедрена электронная услуга, позволяющая в режиме онлайн проверить, соответствует ли выбранный ВРИ классификатору, а также получить предварительное заключение о возможности изменения ВРИ без обращения в органы власти.
Установление вида разрешенного использования земельного участка – процесс, требующий точного соблюдения законодательных норм и взаимодействия с несколькими государственными органами. С 2026 г. благодаря федеральному закону 295‑ФЗ и развитию электронных сервисов процедура стала более прозрачной и ускоренной, однако важность правильного выбора ВРИ и соблюдения всех формальностей не уменьшилась.
Для успешного прохождения всех этапов рекомендуется:
- Внимательно изучать актуальный классификатор ВРИ;
- Использовать электронные сервисы Росреестра;
- Своевременно привлекать специалистов (юристов, экологов) при сложных проектах;
- Следить за изменениями в законодательстве, особенно за поправками к федеральному закону 295‑ФЗ.
Дата публикации: 18 апреля 2026 г.