Договор найма жилого помещения из государственного или муниципального фонда социального использования (далее – договор соц‑найма) регулируется Главой 8.1 Жилищного кодекса РФ (статьи 91.1‑91.12). Данный документ устанавливает права и обязанности сторон, порядок оформления, условия продления и прекращения договора.

Стороны договора

• Наймодатель – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (уполномоченный орган государства, орган местного самоуправления либо их представитель).
• Наниматель – гражданин, указанный в части 1 статьи 91.3 Жилищного кодекса РФ, либо юридическое лицо, получившее право на использование помещения только для проживания граждан (статья 672 ЖК РФ).

Право на заключение договора

По истечении срока действия ранее заключённого договора найма наниматель имеет право заключить новый договор на тот же объект, если соблюдены условия:

1. Наниматель соответствует требованиям пункта 1 части 1 статьи 91.3 ЖК РФ (например, признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, не имеет права на другое жильё по соц‑найму).
2. Либо в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 91.17 ЖК РФ (отсутствие других граждан, имеющих приоритетное право на данное помещение, и наличие альтернативных помещений).

Содержание договора

В договоре обязательно должны быть указаны следующие сведения (пункт 2 статьи 91.5 ЖК РФ):

• Дата и место заключения договора.
• Полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН/КПП юридического лица, реквизиты уполномоченного органа‑наймодателя).
• Точное описание жилого помещения (адрес, площадь, этаж, тип дома, кадастровый номер).
• Срок действия договора (обычно от 1 года до 5 лет, но может быть бессрочным при наличии соответствующей нормы).
• Размер платы за наём и порядок её изменения (в большинстве случаев плата символическая или ниже рыночной).
• Права и обязанности сторон (право пользования, обязанность поддерживать помещение в надлежащем состоянии, порядок проведения капитального и текущего ремонта).
• Порядок и сроки подачи заявлений о продлении договора (не позднее 1 месяца со дня окончания текущего срока).
• Условия досрочного прекращения договора (нарушения со стороны нанимателя, утрата права на соц‑жильё и т.п.).
• Порядок государственной регистрации ограничений (обременений) прав собственности, возникающих в связи с договором.

Необходимый пакет документов

Для заключения договора соц‑найма стороны должны предоставить следующий набор документов:

Порядок заключения договора

1. Подача заявления. Наниматель подаёт в уполномоченный орган заявление о предоставлении жилого помещения.
2. Рассмотрение заявления. Оценка соответствия заявителя условиям пункта 91.3 ЖК РФ. При положительном решении – выдача решения о предоставлении помещения.
3. Подготовка договора. На основании решения готовится типовой договор найма (пример см. в Приложении А).
4. Подписание договора. Стороны подписывают договор в присутствии представителя уполномоченного органа. Дата подписи фиксируется в шапке документа.
5. Регистрация ограничений. При необходимости в Росреестре фиксируются обременения, связанные с договором найма.
6. Акт приема‑передачи. После подписания договора составляется акт, в котором фиксируются состояние помещения, наличие мебели и технического оснащения.

Условия продления договора

Продление договора возможно, если:

• Наниматель продолжает соответствовать требованиям пункта 91.3 ЖК РФ.
• Отсутствуют другие граждане, имеющие приоритетное право на данное помещение (статья 91.9 ЖК РФ).
• Наниматель подал заявление о продлении не позднее, чем за один месяц до окончания текущего срока;

Если все условия выполнены, уполномоченный орган издаёт новое решение о продлении, и стороны заключают новый договор на аналогичных или изменённых условиях (может измениться размер платы, если это предусмотрено нормативами).

Плата за пользование помещением

Плата по договору соц‑найма, как правило, ниже рыночной и может быть символической. Размер платы устанавливается в:

• Решении уполномоченного органа о предоставлении помещения.
• Локальных нормативных актах (приказах, инструкциях) муниципального образования.

Порядок её изменения (например, индексация) фиксируется в договоре и может осуществляться только в соответствии с законодательством о регулировании арендных платежей в соц‑жилье.

Права и обязанности сторон

Обязанности наймодателя

• Передать жилое помещение в надлежащем состоянии.
• Обеспечить техническое обслуживание и капитальный ремонт общего имущества дома.
• Своевременно вносить изменения в реестр ограничений, если меняются условия договора.

Обязанности нанимателя

• Использовать помещение исключительно для проживания.
• Своевременно платить установленную плату за найм.
• Поддерживать помещение в чистоте и порядке, не допускать порчи.
• Не передавать право пользования третьим лицам без согласия наймодателя.
• Своевременно сообщать о необходимости текущего ремонта.

Прекращение договора

Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон в случаях, предусмотренных статьей 91.12 ЖК РФ, в частности:

• Нарушение условий договора (неуплата платы, использование помещения не по назначению).
• Смерть нанимателя (при отсутствии наследников‑правообладателей).
• Снятие помещения из фонда (например, перевод в коммерческий фонд).
• Отказ нанимателя от жилья с предварительным уведомлением за 30 дней.

Типовой образец договора (структура)

Ниже представлена схема типового договора соц‑найма. Для практического использования необходимо адаптировать её под конкретный регион и требования уполномоченного органа.

Типовой договор найма жилого помещения
Город _____________ "___" __________ 20__ г.


 
Стороны договора
 

 
Наймодатель: ______________________ (наименование органа, реквизиты).
 
Наниматель: ______________________ (ФИО, паспортные данные, СНИЛС).
 
 

 
Предмет договора
 
Наймодатель передаёт в пользование Нанимателю жилое помещение, расположенное по адресу: ____________, общей площадью ____ м², кадастровый номер ___.
 
 
Срок действия договора
 
Договор вступает в силу с "___" __________ 20__ г. и действует до "___" __________ 20__ г;
 
 
Плата за найм
 
Размер ежемесячной платы составляет ____ руб. (символическая/по индексации). Платёж производится до 5‑го числа каждого месяца на счёт __________.
 
 
Права и обязанности сторон
 
... (см. раздел 8).
 
 
Порядок продления
 
Наниматель обязуется подать заявление о продлении не позднее чем за 1 месяц до окончания срока действия договора.
 
 
Ответственность сторон
 
За нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с ЖК РФ.
 
 
Прочие условия
 
Все споры решаются в суде по месту нахождения жилого помещения.
 
 
Подписи сторон
 
____________________ / Наймодатель
 
____________________ / Наниматель
 

Заключительные рекомендации

• Всегда проверяйте актуальность нормативных актов в вашем субъекте РФ – многие регионы принимают дополнительные постановления о порядке соц‑найма.
• Сохраняйте копии всех документов (заявления, решения, акты) – они могут понадобиться при продлении или защите прав в суде.
• При возникновении споров своевременно обращайтесь в органы жилищной инспекции или в суд, предоставляя полную документацию.
• Обратите внимание на сроки подачи заявлений о продлении – просрочка лишает право на автоматическое продление договора.

Данная статья подготовлена на основе положений Жилищного кодекса РФ (Статьи 91.1‑91;12, 91.3, 91.5, 91.9, 91.17) и нормативных актов, действующих на 19 апреля 2026 года;