19 апреля 2026 года Президент Российской Федерации подписал Указ № 123-П‚ вводящий ряд кардинальных изменений в регламент продажи недвижимости. Документ касается как физических‚ так и юридических лиц‚ и уже с 1 мая 2026 года начнёт действовать поэтапно. Ниже — подробный разбор новых правил‚ сроков и практических шагов для собственников‚ покупателей и профессиональных участников рынка.
Ключевые положения Указа
- Обязательное электронное оформление сделок через систему «Федеральный цифровой реестр недвижимости» (ФЦРН)
- Налоговый вычет 2‚5 млн ₽ для семей с детьми при покупке жилья в новостройке в 2026–2027 гг.
- Единый стандарт договора долевого участия (ДДУ) с встроенной страховкой от застройщиков-банкротов
- Ограничение трансграничных сделок без предварительной проверки ФНС и Росфинмониторинга
- Скидка 0‚3 % от кадастровой стоимости при продаже земельного участка до 30 июня 2026 года
Сроки вступления в силу
Новые нормы вводятся поэтапно:
- 1 мая 2026 — обязательная подача заявлений в ФЦРН для всех новых сделок
- 1 сентября 2026, полный запрет на бумажные формы договоров купли-продажи
- 1 января 2027 — финальное подключение всех нотариусов к системе электронного обмена данными
Как продать квартиру по новым правилам: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Предварительная проверка
- Запросите выписку ЕГРН через портал Госуслуг или МФЦ.
- Убедитесь в отсутствии обременений и арестов.
- Получите электронную справку о налоговой задолженности в личном кабинете ФНС.
Шаг 2. Формирование пакета документов в ФЦРН
Загрузите:
- скан-копию ЕГРН;
- электронный договор купли-продажи (шаблон доступен на сайте ФЦРН);
- электронную подпись всех собственников (ЭЦП можно оформить за 15 минут в любой «Почте России»);
- квитанцию об оплате госпошлины 2000 ₽ (онлайн-оплата картой или СБП).
Шаг 3. Подписание и регистрация
После проверки ФЦРН (до 3 рабочих дней) система автоматически:
- сформирует уникальный QR-код сделки;
- направит данные в Росреестр и ФНС одновременно;
- выдаст электронное свидетельство о праве собственности на e-mail участников.
Новые налоговые льготы и обязательства
| Категория собственников | Льгота/обязательство | Срок действия |
|---|---|---|
| Семьи с 2+ детьми | Вычет 2‚5 млн ₽ при покупке новостройки | – |
| Собственники >5 лет | 0 % НДФЛ при продаже любой недвижимости | Бессрочно |
| Иностранцы | 15 % НДФЛ (вместо 13 %) без прописки РФ | С |
Последствия для рынка
Для продавцов
- Снижение времени сделки с 30 до 5 дней.
- Рост прозрачности и падение доли «серых» схем.
- Необходимость переоформления бумажных документов до 31 августа 2026 года.
Для покупателей
- Гарантии от государства при покупке по ДДУ: страховой фонд застройщиков увеличен до 10 млрд ₽.
- Возможность получения ипотеки по ставке от 5‚9 % при условии оформления сделки через ФЦРН.
Типовые ошибки и как их избежать
Ошибка 1. Отсутствие ЭЦП у одного из собственников
Решение: Заранее проверьте список владельцев в ЕГРН и зарегистрируйте ЭЦП за 15 минут на портале gosuslugi.ru.
Ошибка 2. Несоответствие кадастровой и фактической площади
Решение: Уточните данные в БТИ и‚ при необходимости‚ подайте заявление на внесение изменений не позднее 10 дней до сделки.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Можно ли оформить сделку без ФЦРН‚ если договор подписан 30 апреля 2026?
Ответ: Да‚ но регистрация должна быть завершена в Росреестре не позднее 31 мая 2026. После этой даты — только через ФЦРН.
Вопрос: Нужен ли нотариус при дарении квартиры между близкими родственниками?
Ответ: С 1 июня 2026 года — обязательно. Нотариус заверит договор в электронном виде и моментально отправит его в ФЦРН.
Указ № 123-П делает процесс продажи недвижимости максимально цифровым‚ безопасным и быстрым. Главное — не откладывать подготовку документов и уже сейчас ознакомиться с требованиями ФЦРН. Если у вас остались вопросы‚ обратитесь в любой МФЦ или к аккредитованному риелтору‚ имеющему доступ к системе электронных сделок.