Удельный показатель кадастровой стоимости (УП КС) – это показатель, позволяющий оценить стоимость любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания и т.п.) в расчёте на один квадратный метр. Он является базой для расчёта кадастровой стоимости (КС) и, следовательно, важным элементом налогообложения, сделок с недвижимостью и государственной кадастровой оценки.
Правовая база и органы, отвечающие за определение УП КС в Кемеровской области
- Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (КУГИ Кузбасса) – главный орган, уполномоченный проводить государственную кадастровую оценку (ГКО) и утверждать результаты.
- Приказы и решения, регламентирующие процесс:
- Приказ КУГИ Кузбасса от № 4‑2/1951‑п – утверждение результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства и машино-мест на территории Кемеровской области (действует с ).
- Приказ КУГИ Кузбасса от № 4‑2/2263‑п – утверждение результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
- Решение КУГИ Кузбасса от № 4‑2/2642 – утверждение государственного задания Центра государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации (ЦГКО и ТИ) на 2022‑2024 годы.
- Решение КУГИ Кузбасса от № 4‑2/2756 – утверждение задания на 2023‑2025 годы.
- Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) – обеспечивает доступ к информации о КС через ЕГРН.
Что такое удельный показатель кадастровой стоимости?
УП КС – это отношение общей кадастровой стоимости объекта к его площади. Формула выглядит так:
УП КС = Кадастровая стоимость (КС) / Площадь (м²)
Для земельных участков показатель рассчитывается на основе средних удельных значений, присвоенных определённой группе видов разрешённого использования, категории и кадастровому кварталу.
Пример расчёта УП КС для земельного участка
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Площадь участка | 12 500 м² |
| Среднее удельное значение (УП) для выбранного квартала | 3 200 руб./м² |
| Кадастровая стоимость (КС) | 12 500 м² × 3 200 руб./м² = 40 000 000 руб. |
В данном примере удельный показатель уже известен (3 200 руб./м²) и используется для расчёта полной КС.
Как формируются удельные показатели в Кемеровской области?
- Сбор данных о сделках – учитываются реальные сделки купли‑продажи, аренды и иные экономические операции с объектами недвижимости, зарегистрированные в ЕГРН.
- Группировка объектов – объекты делятся на группы по виду разрешённого использования (жилая, коммерческая, промышленная и т.п.) и по кадастровому кварталу.
- Расчёт средних удельных значений – для каждой группы вычисляется среднее значение цены за квадратный метр. При этом учитываются корректировки, связанные с:
- особенностями местоположения (удалённость от центра, инфраструктура);
- характеристиками земли (рельеф, тип почвы, наличие инженерных сетей);
- уровнем спроса и предложения на рынке.
- Утверждение показателей – полученные средние значения фиксируются в приказе КУГИ Кузбасса (например, Приказ от № 4‑2/2263‑п).
Последние результаты и тенденции (2023‑2025 гг.)
Согласно официальным актам и публикациям Центра ГКО и ТИ Кузбасса:
- В 2023 году проведена государственная кадастровая оценка всех объектов, учтённых в ЕГРН Кемеровской области. Результаты вступили в силу с .
- Удельный показатель для жилых квартир в г. Кемерово в 2024 году составил ≈ 85 000 руб./м², что на 4 % выше, чем в 2023 году.
- Для промышленных земельных участков (группа «Промышленность») средний УП в 2025 году достиг ≈ 12 500 руб./м², отражая рост спроса на производственные площади.
- Для сельскохозяйственных земель показатель остаётся самым низким – около 1 200 руб./м², что соответствует государственной политике поддержки аграрного сектора.
Как получить сведения об удельном показателе для конкретного объекта?
Существует несколько официальных каналов:
- Через портал «Гарант» – в разделе «Документы системы Гарант» доступны отчёты о кадастровой стоимости по объектам.
- Через Кадастровую палату Кемеровской области – можно запросить выписку из ЕГРН, где указана как полная КС, так и удельный показатель.
- Онлайн‑сервис Федеральной налоговой службы – калькулятор земельного налога использует УП КС для расчёта налога.
- Обращение в Комитет по управлению имуществом муниципального образования (например, Междуреченский городской округ) – они могут предоставить копию приказа, в котором указаны удельные показатели для конкретного квартала.
Практическое значение удельного показателя
- Налоговый расчёт – УП КС используется для определения земельного налога (по ставке, установленной региональными нормативами) и налога на имущество физических лиц.
- Оценка рыночной стоимости – хотя КС отличается от рыночной цены, УП КС часто служит базой при оценке при продаже или аренде недвижимости.
- Государственное планирование – УП КС помогает региональным органам планировать развитие территорий, определять зоны повышенной инвестиционной привлекательности.
- Кредитование – Банки используют КС, а значит и УП КС, при оценке обеспечения по ипотечным и коммерческим кредитам.
Кадастровая стоимость vs. Рыночная стоимость – в чём разница?
Как разъяснила Наталья Паршина, начальник отдела землеустройства и мониторинга земель в Управлении Росреестра по Кемеровской области:
- Кадастровая стоимость – определяется государством на основе статистических данных, усреднённых удельных показателей и официальных методик. Она фиксируется на определённый период (обычно 3‑4 года).
- Рыночная стоимость – формируется в результате свободных сделок между участниками рынка, учитывая текущий спрос, предложения, состояние объекта, его уникальные характеристики.
- Кадастровая стоимость обычно ниже рыночной, но служит официальной базой для налогообложения и государственных расчётов.
Удельный показатель кадастровой стоимости – ключевой элемент системы оценки недвижимости в Кемеровской области. Он формируется на основании официальных приказов Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса, учитывает средние удельные цены по типам использования и кадастровым кварталам, а также регулярно обновляется (каждые 3‑4 года). Знание текущего УП КС необходимо для:
- правильного расчёта налоговых обязательств;
- подготовки к сделкам с недвижимостью;
- анализа инвестиционной привлекательности территорий;
- планирования государственных и муниципальных программ развития.
Для получения актуальных данных рекомендуется пользоваться официальными ресурсами: портал «Гарант», Кадастровая палата Кемеровской области, а также следить за публикациями новых приказов КУГИ Кузбасса (например, Приказ от № 4‑2/1951‑п).
Список использованных источников
- Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса. Приказ от № 4‑2/1951‑п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости…» (действует с ).
- Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса. Приказ от № 4‑2/2263‑п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков».
- Решение КУГИ Кузбасса от № 4‑2/2642 «Об утверждении государственного задания Центра ГКО и ТИ Кузбасса на 2022‑2024 годы».
- Решение КУГИ Кузбасса от № 4‑2/2756 «Об утверждении государственного задания на 2023‑2025 годы».
- КонсультантПлюс. «Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка», 2024.
- Портал «Гарант». Документы системы Гарант – Кадастровая стоимость объектов недвижимости Кемеровской области.
- Наталья Паршина, отдел землеустройства и мониторинга земель, Управление Росреестра по Кемеровской области – разъяснения о различиях кадастровой и рыночной стоимости.