Когда собственник решает продать квартиру, купленную в ипотеку, главный вопрос — можно ли «закрыть» сверхдоход от продажи процентами, выплаченными банку. Короткий ответ: в большинстве случаев — нет, но есть исключения и хитрости. Разберёмся подробно, чтобы вы не упустили ни рубля.
Два способа снизить налог с продажи
При продаже недвижимости, которой владели меньше минимального срока (в 2026 г. — 3 или 5 лет), придётся заплатить НДФЛ 13 % с дохода. Доход можно уменьшить двумя вариантами:
- Вычет 1 млн руб., фиксированный «скид» от цены продажи.
- Документированные расходы на покупку — из цены продажи вычитаются фактические расходы, подтверждённые договором купли-продажи, актами, чеками.
Важно: проценты по ипотеке не входят в «покупные» расходы по прямому прочтению Налогового кодекса (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть при расчёте налога с продажи они учитывать не могут.
Почему проценты «не считаются» расходами при продаже
Позиция ФНС и судов
ФНС и Минфин в многочисленных письмах (например, Письмо Минфина № 03-04-05/20062 от 2024 г.) подтверждают: ипотечный процент относится к особыми расходам на приобретение жилья, которые возвращаются только через имущественный налоговый вычет (13 % от фактически уплаченных процентов, но не более 390 тыс. руб.).
Суды в большинстве случаев поддерживают это мнение, поэтому попытки включить проценты в «расходы при продаже» редко оканчиваются успешно.
Исключение: покупка до г.
Если квартира была приобретена до 2014 года, ФНС допускает включать проценты в расходы при продаже (Письмо ФНС России № БС-4-11/13984 от 2014 г.). Однако таких сделок становится всё меньше.
Как всё-таки «закрыть» проценты
Если нельзя учесть проценты в расходах при продаже, можно вернуть их через имущественный вычет. Процесс двухходовой:
- Первый вычет: «основной», до 260 тыс. руб. (13 % от 2 млн руб;) на стоимость квартиры.
- Второй вычет: «ипотечный» — до 390 тыс. руб. (13 % от 3 млн руб.) на уплаченные проценты.
В 2026 г. вычет можно получить:
- у работодателя — через заявление на вычет;
- в ИФНС — через 3-НДФЛ после года продажи.
Практический пример
Исходные данные:
- Квартира куплена в 2025 г. за 5 млн руб., из них 2 млн — ипотека под 9 % годовых.
- В 2026 г. продана за 6,5 млн руб., уплачено процентов за год — 180 тыс. руб.
Налог с продажи:
(6 500 000 – 5 000 000) × 13 % = 195 тыс. руб.
Проценты 180 тыс. руб. не уменьшают базу при продаже, но можно вернуть 13 % от них: 180 000 × 13 % = 23,4 тыс. руб. через имущественный вычет.
Алгоритм действий продавца-ипотечника
- Определите срок владения: если ≥ 3-5 лет — налога нет, проценты теряются.
- Если налог есть, выберите способ:
- вычет 1 млн руб.;
- или расходы на покупку без процентов.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Отдельно оформите имущественный вычет на проценты (через Госуслуги → «Жизненная ситуация: налоговый вычет»);
Что изменилось в 2026 году
- Лимиты вычетов остались прежними: 2 млн руб. + 3 млн руб. на проценты.
- Упрощённый формат подачи документов через Госуслуги: можно загрузить электронные копии договоров и справку 2-НДФЛ.
- Семейный подход — вычет можно распределять между супругами без ограничения суммы на человека.
Частые ошибки
- Учитывать проценты в «расходах» без подтверждающих писем Минфина — риск доначисления.
- Подавать 3-НДФЛ только на продажу и забывать про имущественный вычет — упущенные 390 тыс. руб.
- Считать, что проценты автоматически возвращаются — нужно подавать заявление.
Проценты по ипотеке не учитываются при расчёте налога с продажи квартиры, но их можно вернуть через отдельный налоговый вычет. Планируйте сделки заранее: подайте документы на вычет сразу после покупки, чтобы к моменту продажи уже иметь «буфер» возвратов и снизить общее налоговое бремя.
Дата публикации: