Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Когда возникает «земельный» убыток

Убыток появляется, если по итогам сделки:

• цена продажи + НДС < цена приобретения + расходы на продажу;
• земля числилась на балансе как основное средство (ОС) или как объект, удерживаемый для продажи.

Ситуации, которые чаще всего приводят к убытку:

1. Срочная продажа ниже рыночной/кадастровой стоимости.
2. Падение цен на рынке земли.
3. Дополнительные расходы (юр-оформление, геодезия, комиссия агентству).

Бухгалтерский учет

Участок числился как ОС

Расчет убытка:

Убыток = Первоначальная стоимость – Накопленная амортизация – Цена продажи – Расходы на продажу.

Проводки:

• Дт 62 Кт 91-1 – выручка;
• Дт 91-2 Кт 01-в – списание остаточной стоимости;
• Дт 91-2 Кт 68 – НДС;
• Дт 99 Кт 91-9 – финансовый результат (убыток).

Участок переведен в «необоротные активы, удерживаемые для продажи»

Проводки:

• Дт 286 Кт 101 – перевод из ОС в активы, удерживаемые для продажи (по остаточной стоимости);
• Дт 62 Кт 91-1 – выручка;
• Дт 91-2 Кт 286 – стоимость актива;
• Дт 99 Кт 91-9 – убыток.

Напоминаем: земельные участки не амортизируются (п. 22 ФСБУ 7/2020), поэтому остаточная стоимость не уменьшается со временем.

Налоговый учет по налогу на прибыль

Общий порядок

С 2024 г. действует ст. 264.1 НК РФ. Убыток от продажи земельного участка:

• можно признать в составе прочих расходов;
• распределяется равными долями на оставшийся срок:
  Разница между первоначально заявленным сроком владения и фактическим.

Пример. Земля была приобретена с планом продержать 10 лет. Продана . Осталось 7 лет. Убыток 2 100 000 ₽ признаем равными долями (300 000 ₽/год) с 2025 по 2031 гг.

Продажа ниже кадастровой стоимости

Доход в налоговом учете определяется как большее из двух значений:

• договорная цена;
• кадастровая стоимость × 0,7.

Следовательно, даже если договорная цена ниже кадастровой, убыток может оказаться меньше.

Продажа взаимозависимому лицу

Требования трансфертного ценообразования: если цена ниже рыночной, налоговый орган может доначислить доход исходя из рыночной цены (ст. 105.3 НК РФ). Убыток при этом также пересчитывается.

УСН: есть ли убыток?

По упрощенке доходы и расходы признаются кассовым методом. После продажи:

• Доход – деньги от покупателя;
• Расход – фактическая стоимость покупки, подтвержденная документами.

Если расход выше дохода – убыток возникает в бухучете, но в налоговом учете по УСН убыток не отражается (ст. 346.18 НК РФ). Его нельзя перенести на будущие периоды.

НДФЛ: вычет и убыток

Физлица при продаже земельного участка могут:

• использовать имущественный вычет 1 000 000 ₖ (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК);
• или уменьшить доход на документально подтвержденные расходы при покупке.

Если расходы > дохода, убыток физического лица в НДФЛ не учитывается: налог = 0 ₽, но декларацию 3-НДФЛ подать нужно.

Что делать с убытком при продаже части участка

При разделе одного участка на два доли:

• первоначальная стоимость распределяется пропорционально площади;
• срок владения не прерывается (Федеральный закон 382-ФЗ, 2025 г.).

Алгоритм действий бухгалтера

1. Определить категорию актива: ОС или «активы для продажи».
2. Рассчитать убыток по бухгалтерским и налоговым данным.
3. Если применяется общий режим, распределить убыток по оставшемуся сроку владения (ст. 264.1 НК).
4. Проверить, не являются ли стороны взаимозависимыми.
5. Сверить договорную цену с кадастровой (коэффициент 0,7) при налогообложении.
6. Сформировать проводки и отразить операцию в 1С (контрагент, расчет доходов/расходов, НДС).
7. Подготовить пояснительную записку к бухгалтерской отчетности.

Примеры из практики

Пример 1. Организация на ОСН

Земля куплена за 3 000 000 ₽, продана за 1 000 000 ₽, расходы на продажу 100 000 ₽. Кадастровая стоимость 1 500 000 ₽.

• Доход в налоговом учете: 1 500 000 × 0,7 = 1 050 000 ₽.
• Налоговый убыток: 1 050 000 – 3 000 000 – 100 000 = –2 050 000 ₽.
• Распределение: 5 лет осталось → 410 000 ₽/год в прочие расходы.

Пример 2. УСН «Доходы минус расходы»

Земля куплена фирмой на УСН за 2 000 000 ₽, продана за 1 600 000 ₽. Налоговый убыток не учитывается; налог не уменьшается, но в бухгалтерии фиксируется убыток 400 000 ₽.

Частые ошибки

• Не распределяют убыток по ст. 264.1 НК, а списывают сразу.
• Игнорируют «кадастровую» корректировку цены.
• Забывают провести Дт 286 Кт 101 при переводе в «активы для продажи».
• При УСН пытаются перенести убыток на будущие периоды.

Шаблон документа для пояснительной записки

Пояснительная записка к отчетности за 2024 г.

 г. ООО «Ромашка» реализовало земельный участок, 
приобретенный г. за 3 000 000 ₽, по цене 1 000 000 ₽. 
В связи с этим в бухгалтерском учете отражен убыток в сумме 2 000 000 ₽, 
в налоговом учете – списывается равными долями с 2025 по 2031 гг. 
согласно ст. 264.1 НК РФ.