В 2025 году вступили в силу обновлённые ФСБУ 26/2020, 27/2021 и изменения в главе 25 НК РФ, которые напрямую затронули порядок отражения затрат на строительство․ Неверное отражение операций может привести к:

• занижению налоговой базы и, как следствие, штрафам;
• искажению отчётности и неверным управленческим решениям;
• задержкам в постановке объекта на баланс и регистрации прав собственности․

Кто считается «заказчиком» в смысле учёта

Заказчиком признаётся юрлицо (или ИП), которое:

• заключило договор строительного подряда (генподряда или субподряда);
• финансирует строительство;
• будет являться единоличным собственником объекта или долей в нём․

Если организация одновременно выступает застройщиком и заказчиком, она ведёт расходы по двум разным «рулевым» блокам: «Заказчик» и «Застройщик»․

Ключевые нормативы 2025–2026 гг․

1. ПБУ 2/2008 «Договоры строительного подряда» — метод % готовности․
2. ФСБУ 26/2020 «Затраты на заем» — капитализация процентов по займам на строительство․
3. ФСБУ 27/2021 «Расходы на НИОКР» — если в проекте есть инженерные изыскания․
4. Приказ Минфина № 116н (с изм; 2024) — методические рекомендации по счету 46․
5. НК РФ, гл․ 25, ст․ 256, 257, 259․1–259․3 — налоговый учет капитальных вложений․

Схема счетов для заказчика

Этапы учёта по хронологии

5․1 Подписание договора и первые авансы

При перечислении аванса подрядчику:

 Дт 60․2 «Авансы выданные» — Кт 51

Налоговый учет: НДС принимается к вычету после получения счёта-фактуры (ст․ 171 НК)․

5․2 Получение КС-2, КС-3 (форма 0503766)

• КС-2, акт о приёме-передаче выполненных СМР;
• КС-3 — справка о стоимости работ за месяц (счёт на оплату)․

Формы актуализированы Росстатом в 2025 году: добавлены QR-коды и блок «ЭЦП»․

Бухгалтерская проводка:

 Дт 08․3, Кт 60․1
 Дт 19 — Кт 60․1
 Дт 60․1 — Кт 60․2 (зачет аванса)

Если применяется метод % готовности, то часть затрат может отражаться по счету 46:

 Дт 46 — Кт 90․1

5․3 Дополнительные расходы заказчика

• Авторский надзор — Дт 08․3, Кт 76 (субподряд)․
• Госпошлина за регистрацию — Дт 08․3 — Кт 68 (Госпошлина)․
• Страховка строительных рисков — Дт 08․3 — Кт 76․

5;4 Ввод объекта в эксплуатацию

По факту получения Акта ввода ОС (форма ОС-1а):

 Дт 01 — Кт 08․3

Одновременно вводится НДС к вычету:

 Дт 68 — Кт 19

5․5 Амортизация в налоговом учёте

При ОСНО объект относится к амортизируемому имуществу․ С 2025 г․ застройщик может применять:

• линейный метод (по 10-й амортизационной группе — 30 лет);
• нелинейный метод (коэффициент 3), только при наличии инвестлиста в регионе․

Особые ситуации

6․1 Проект с давальческими материалами

Материалы учитываются на забалансовом счёте 003:

 При получении: Дт 003
 При передаче в производство: Кт 003

НДС не начисляется, так как материалы остаются собственностью заказчика (ст․ 146 НК РФ)․

6․2 Эскалация стоимости (индексация по формуле ФДИР)

• в бухучете — корректировка оценки 08․3 по мере подписания дополнительных соглашений;
• в налоговом — признание расходов в периоде подписания нового КС-2․

6․3 Простои и штрафы

Штрафы подрядчика за срыв сроков отражаются:

 Дт 76 — Кт 91․1 «Прочие доходы»

Но эти суммы не уменьшают первоначальную стоимость объекта (письмо Минфина № 03-05-05-01/18245 от )․

Контрольные точки и чек-лист бухгалтера

1. Дата первого КС-2 = дата признания расходов․
2. Каждый акт сопровождается счётом-фактурой и УПД 2025 формата․
3. После 80 % готовности провести инвентаризацию вложений на счете 08․3․
4. Перед вводом ОС сформировать акт ОС-1а в электронном виде в ЕГРН-сервисе․
5. Не позднее 3 рабочих дней после ввода: отразить амортизацию в 1С․

1С: типовые алгоритмы

В релизе 1С:Предприятие 8․3․23 (2025) добавлен документ «Акт КС-2 (новый)» с автоматическим:

• формированием счёта-фактуры;
• расчётом НДС по ставке 20 % или 0 % (экспорт);
• контролем срока давности по счёту 46 (90 дней)․

Примеры проводок в «живом» проекте

Пример: Заказчик строит офис․ В мае 2025 подписан КС-2 на 2 400 000 руб․ без НДС․

 Дт 08․3 — Кт 60․1 2 400 000
 Дт 19 — Кт 60․1 480 000
 Дт 60․1, Кт 60․2 (аванс) - 000 000

 Счет 08․3 = 6 000 000
 Счет 19 = 1 200 000

Июль 2025 — ввод ОС:

 Дт 01 — Кт 08․3 6 000 000
 Дт 68, Кт 19 1 200 000

Что ждёт нас в 2026 году

• с — обязательный переход на ФСБУ 26/2020 частным застройщикам;
• с, электронный формат первичных документов КС-2/КС-3 в ЕГИС Минстроя;
• новые коды ОКОФ-2026: здания переместились в подкласс 330․00․20․11․

Грамотный учёт строительных работ у заказчика требует синхронизации строительного контроля, первички, бухгалтерии и налогового планирования․ Используйте метод % готовности, своевременно формируйте КС-2 и ведите раздельный учёт расходов по счету 08․3․ Тогда объект войдёт в ОС точно по себестоимости, НДС будет вычтен своевременно, а амортизация начнётся без претензий со стороны ФНС․