Какие проценты можно включать в стоимость строящегося объекта

Критерии капитализации (ПБУ 26/2020)

С 2021 года в России действует ПБУ 26/2020 «Расходы по займам и кредитам». Согласно стандарту‚ проценты по кредиту можно капитализировать (т.е. включать в первоначальную стоимость объекта)‚ если выполняются два условия:

• возводится капитальный инвестиционный актив (КИА) — здание‚ сооружение‚ объект недвижимости;
• cредства кредита фактически направлены на строительство (подтверждается договором подряда‚ актами КС-2/КС-3‚ платежными поручениями).

Проценты «до ввода в эксплуатацию»

Все проценты‚ начисленные до даты ввода объекта в эксплуатацию‚ подлежат капитализации. После ввода — проценты списываются на прочие расходы (счет 91.02).

Границы капитализации

1. Начало: первые расходы по строительству (дата аванса подрядчику или приобретения материалов).
2. Приостановка: если работы приостановлены более чем на 3 месяца‚ капитализация приостанавливается.
3. Завершение: дата подписания акта ввода в эксплуатацию (форма ОС-1) или дата начала эксплуатации‚ если объект используется до оформления документов.

Порядок расчета процентов‚ подлежащих капитализации

Упрощённая формула

Пк = Зс × Ск × Дф / Дг
где:
• Пк — сумма капитализируемых процентов;
• Зс — средний остаток задолженности по кредиту‚ фактически использованной на строительство;
• Ск — ставка по кредитному договору;
• Дф — количество дней фактического использования кредитных средств в расчетном периоде;
• Дг — количество календарных дней в году (365/366).

Пример расчета

Организация получила кредит в Сбербанке 1 марта 2026 г. на сумму 100 млн руб. под 18 % годовых. В марте было израсходовано 60 млн руб. на строительство многоэтажного дома. Средний остаток задолженности за март = 60 млн руб.

Пк (март) = 60 000 000 × 18 % × 31 / 365 ≈ 917 260 руб.

Проводки бухгалтерского и налогового учета

Бухгалтерский учет

Налоговый учет

В налоге на прибыль капитализированные проценты увеличивают амортизируемую базу объекта. При УСН «доходы минус расходы» проценты списываются равномерно в течение срока кредита.

Субсидии и компенсации: как учесть возврат части процентов

Московская область утвердила Порядок компенсации части процентов по кредитам для застройщиков‚ вводящих объекты в 2025–2026 гг.:

• Компенсация до 70 % ставки рефинансирования ЦБ (ключевая ставка).
• Максимум 10 млн руб. на один объект.
• Кредит должен быть выдан банком‚ подключённым к проекту льготного финансирования;

Полученную субсидию отражают проводкой:

Дт 51 «Расчетный счет» Кт 98 «Доходы будущих периодов»

Затем сумма субсидии признаётся прочим доходом равномерно в течение срока кредита.

Типичные ошибки и как их избежать

1. Ошибка: включение процентов после ввода объекта в эксплуатацию.
   Решение: ежемесячно проверять дату акта ОС-1 и переключать проценты на 91.02.
2. Ошибка: капитализация процентов по кредиту‚ использованному на покупку земельного участка.
   Решение: земельные участки не являются КИА; проценты списываются на прочие расходы.
3. Ошибка: отсутствие раздельного учёта «строительных» и «прочих» кредитов.
   Решение: открывать субсчета 66-1 «Кредиты на строительство» и 66-2 «Прочие кредиты».

Чек-лист для бухгалтера строительной компании

• ✅ Проверить‚ что договором предусмотрено целевое использование кредита на строительство.
• ✅ Сформировать регистр «Средний остаток задолженности» ежемесячно.
• ✅ Сверить дату ввода объекта в эксплуатацию с датой прекращения капитализации.
• ✅ Зарезервировать документы для получения льготной компенсации (акт КС-3‚ справка 2-НДФЛ‚ договор кредита).

В условиях роста ставок выше 30 % точный учёт процентов может сэкономить миллионы рублей за счёт корректного формирования себестоимости и получения доступных субсидий. Своевременное внедрение описанных процедур защитит вашу компанию от претензий налоговой и поможет сохранить финансовую устойчивость проекта.