Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) – это специальный договор, по которому граждане (дольщики) вносят денежные средства в строительство многоквартирного дома, а застройщик обязуется построить объект и передать его дольщикам после завершения строительства. Такие операции требуют особого бухгалтерского и налогового учета, который регулируется рядом нормативных актов РФ.

Нормативно‑правовая база

• ФСБУ 5/2019 – «Учет строительных контрактов». Вводит обязательный учёт расходов и доходов по договорам строительства, а также требование раскрывать информацию о целевом использовании средств дольщиков.
• ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99 – регламентируют порядок признания выручки и расходов, однако они не полностью покрывают особенности ДДУ, поэтому к ним применяются дополнительные разъяснения Минфина.
• ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» – определяет обязательства застройщика по раскрытию финансовой отчетности (ч. 2 ст. 3.1) и ведению отдельного учета средств дольщиков.
• Постановление Правительства РФ от № 645 – требует предоставления ежеквартальной отчётности в Минстрой о привлечении средств дольщиков.
• Приказ Минфина РФ № 150н от – уточняет порядок применения субсчётов 009 «Эскроу» и 58 «Расчёты с участниками долевого строительства».

Основные принципы учета ДДУ

1. Раздельный (целевой) учет средств дольщиков. Средства, полученные от дольщиков, учитываются на забалансовом счёте 009 «Эскроу» (или субсчёте 009.СЭ), а не в составе обычных оборотных средств компании.
2. Признание выручки. Выручка по ДДУ признаётся только после передачи готового объекта дольщику (по принципу completion of performance), а не при получении средств.
3. Отражение обязательств. Неиспользованные средства дольщиков учитываются как обязательства перед дольщиками (субсчёт 58.1 «Обязательства перед участниками ДДУ»).
4. Контроль за целевым использованием. По каждому объекту ведётся отдельный аналитический учет (по объекту, по дольщику), что позволяет отчитываться о расходовании средств в соответствии с ФСБУ 5/2019.

План счетов и субсчета для ДДУ

Журналные проводки

Получение средств от дольщика

Дт 009.СЭ 1 200 000
 Кт 58.1 1 200 000
(Получены средства дольщика на эскроу‑счёт, обязательство перед дольщиком)

Перечисление средств на счета застройщика для оплаты затрат

Дт 41.2 800 000
 Кт 009.СЭ 800 000
(Перевод средств с эскроу‑счёта на счёт застройщика для оплаты материалов и работ)

Отражение расходов по строительству

Дт 20 (запасы) -00 000
 Кт 41.2 800 000
(Учет расходов на материалы и услуги в составе себестоимости строительства)

Признание выручки после ввода объекта в эксплуатацию

Дт 90.1 1 500 000
 Кт 99.1 1 500 000
(Признание выручки от продажи квартир дольщикам)

Возврат неиспользованных средств дольщику (если объект не построен)

Дт 58;1 200 000
 Кт 009.СЭ 200 000
(Возврат излишков средств дольщика)

Ежеквартальная отчётность

Согласно Постановлению Правительства РФ № 645, застройщик обязан подавать в Министерство строительства ежеквартальный отчёт, в котором отражаются:

• Объём привлечённых средств дольщиков;
• Сумма использованных средств и их целевое назначение (строительные материалы, работы, услуги и т.д.);
• Сумма неиспользованных средств и причины их сохранения.

Отчётность формируется в виде Формы 1‑К (по каждому объекту) и сопровождается бухгалтерскими справками, показывающими движение по счетам 009 и 58.

Налоговый учёт

• НДС. При получении средств от дольщика НДС не начисляется (это не поставка товаров/услуг). НДС возникает только при реализации готовой квартиры – в момент признания выручки (проводка 90.1 → 99.1). Налоговая база рассчитывается исходя из стоимости продажи без учёта полученных ранее средств.
• Налог на прибыль. Выручка признаётся в момент передачи квартиры, а расходы – в момент их фактического возникновения. При расчёте налога учитываются только те расходы, которые действительно были осуществлены (по субсчету 41.2).
• Налог на имущество. Объекты, находящиеся в строительстве, учитываются в составе «незавершённого строительства» (субсчёт 08). После ввода в эксплуатацию объект переходит в основной фонд и переоценивается в соответствии с Налоговым кодексом.

Практические рекомендации бухгалтеру

1. Создайте отдельный аналитический план счетов по каждому объекту ДДУ (например, 009.СЭ‑001, 058.1‑001). Это упростит подготовку квартальных отчётов.
2. Внедрите автоматизированный модуль «Эскроу‑учёт» в системе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО (или аналогичную). Программа позволяет вести субсчета 009.СЭ и автоматически формировать справки о целевом расходовании.
3. Контролируйте сроки признания выручки: до подписания акта ввода‑в‑эксплуатацию и передачи права собственности дольщику выручка не признаётся.
4. Регулярно сверяйте остатки на счёте 009 с выписками банка‑эскроу. Любые отклонения необходимо документировать и объяснять в отчётности.
5. При изменении условий договора (перерасчёт стоимости, продление сроков) оформляйте корректирующие проводки и отражайте их в аналитическом учете.
6. Не забывайте о раскрытии информации в бухгалтерском балансе: в примечаниях указывайте, какая часть пассивов относится к обязательствам перед дольщиками (субсчёт 58.1).

Пример «полного цикла» по одному объекту

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли учитывать средства дольщиков как доход сразу?

Нет. По ФСБУ 5/2019 средства дольщиков считаются целевыми и отражаются как обязательства (субсчёт 58.1) до момента передачи готовой квартиры.

Что делать, если часть средств не использована к моменту сдачи объекта?

Неиспользованные средства остаются на счёте 009.СЭ, а обязательство перед дольщиком (58.1) сохраняется. При окончательном возврате формируется проводка 58.1 → 009.СЭ.

Нужно ли платить НДС при получении средств от дольщика?

Нет, НДС начисляется только при реализации готовой квартиры (выручка). При получении средств от дольщика НДС не начисляется.

Какие документы подтверждают целевое использование средств?

Счета‑фактуры, акты выполненных работ, договоры с подрядчиками, журналы учета материалов, а также выписки из банка‑эскроу, подтверждающие перевод средств.

Учет по договору долевого участия в строительстве – это сложный, но вполне управляемый процесс, если соблюдать нормативные требования ФСБУ 5/2019, ПБУ 9/99‑10/99 и ФЗ 214. Ключевыми элементами являются:

• Раздельный учет средств дольщиков на счёте 009 «Эскроу»;
• Признание обязательств на субсчете 58.1;
• Отражение расходов по строительству на счёте 41 и их последующее включение в себестоимость;
• Признание выручки только после передачи готового объекта дольщику;
• Подготовка квартальных отчётов в соответствии с постановлением Правительства РФ № 645.

При правильной организации бухгалтерского процесса застройщик обеспечивает прозрачность привлечения средств, снижает риск налоговых споров и удовлетворяет требования контролирующих органов.

Дата составления статьи: . Информация актуальна на 2026 год, учитывает изменения в ФСБУ 5/2019 и последние разъяснения Минфина.