В 2024–2026 гг. российское нормативное регулирование учета капитального строительства претерпело значительные изменения. С 1 января 2024 г. вступил в силу Федеральный закон № 215-ФЗ, дополнивший главу 5 «Градостроительной кодекс РФ» положениями о цифровых актам выполненных работ, а с 1 марта 2025 г. обновлён Приказ Минфина РФ № 90н о порядке отражения затрат на объекты капитального строительства в бухгалтерском учете. Данная статья поможет заказчику-застройщику (юрлицу или ИП) корректно организовать учет объектов «с нуля» и до ввода в эксплуатацию.

Оглавление

1. Нормативная база 2024–2026 гг.
2. Счета бухгалтерского учета
3. Документооборот и электронный акт КС-2/КС-3
4. НДС 20 %: входной и на реализацию
5. Особенности при УСН 15 %
6. Практический пример
7. Чек-лист для заказчика

Нормативная база 2024–2026 гг.

• Градостроительный кодекс РФ, ст. 51.1–51.6 (цифровые акты).
• ПБУ 2/2008 (ред. 2025 г.) «Учёт договоров строительного подряда».
• Приказ Минфина РФ № 90н от «О порядке формирования стоимости объектов капитального строительства».
• Письмо ФНС РФ № СД-4-3/10554@ от о применении КС-2 в электронном виде.

Счета бухгалтерского учета

Альтернатива для УСН

Если компания применяет УСН 15 %, то затраты отражаются по счету 20 «Основное производство» до момента ввода объекта в эксплуатацию, после чего формируется первоначальная стоимость на 01.01 без счета 19 (НДС не выделяется).

Документооборот и электронный акт КС-2/КС-3

1. КС-2 (Акт выполненных работ) – подписывается в электронной подписи (ЭП) через систему «Госуслуги-Контракт» или ЭДО (СБИС, Контур).
2. КС-3 (Справка о стоимости) – одновременно формируется в той же системе, содержит строку «НДС 20 %».
3. Срок хранения – не менее 5 лет после ввода в эксплуатацию (Приказ Минкульт 558).

НДС 20 %: входной и на реализацию

• Входной НДС – принимаеться к вычету после подписания КС-2 и оплаты (п. 6 ст. 171 НК РФ).
• НДС на реализацию – при получении аванса от будущих покупателей квартир/офисов (п. 1 ст. 154 НК РФ).
• Корректировка – если цена договора меняется по допсоглашению, корректируется КС-2 и КС-3 через ту же ЭДО.

Особенности при УСН 15 %

Организации-контролёры (обследования, авторский надзор), применяющие УСН, не начисляют НДС. Заказчику при УСН важно:

• отражать затраты на строительство по дате подписания КС-2 в налоговом учёте (доход – минус – расход);
• включать в расходы только оплаченные счета (кассовый метод);
• не использовать счёт 19 (НДС входной), так как УСН освобождает от НДС.

Практический пример

Дано:
Строительная компания «Дом-Сервис» выполнила работы по договору № 15/24 для заказчика-застройщика на сумму 720 000 руб., в т. ч. НДС 20 % = 120 000 руб. Заказчик применяет ОСНО.

6.1 Проводки заказчика

• Аванс подрядчику (30 %):
  Дт 60.02 Кт 51 216 000 руб.
• Получение КС-2/КС-3 за месяц:
  Дт 08.03 Кт 60.01 600 000 руб.
  Дт 19.03 Кт 60.01 120 000 руб.
• Оплата остатка:
  Дт 60.01 Кт 51 504 000 руб.
• Ввод в эксплуатацию (по акту ввода):
  Дт 01.01 Кт 08.03 600 000 руб.
• Принятие НДС к вычету:
  Дт 68.02 Кт 19.03 120 000 руб.

6.2 Налоговый учёт

• При ОСНО – амортизация начинается со следующего месяца после ввода (ПБУ 6/01).
• При УСН – 600 000 руб. включаются в расходы равными долями в течение отчётного года (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Чек-лист для заказчика

• ☐ Зарегистрироваться в ФГИС ЕГРН и получить выписку о правах на землю.
• ☐ Открыть отдельный субсчет 08.03 для каждого объекта.
• ☐ Подключить ЭДО для КС-2/КС-3 (СБИС, Контур, Diadoc).
• ☐ Проверить, что подрядчик включён в реестр ФАС РФ по строительству.
• ☐ Сформировать акт ввода объекта в эксплуатацию (форма КС-14) в электронном виде.
• ☐ Подать уведомление в ИФНС о вводе объекта в эксплуатацию (форма 1-ТС) в течение 10 дней.

С 2024 г. процесс учета капитального строительства у заказчика полностью переведён в цифровую плоскость. Главное – своевременно подписывать КС-2/КС-3 в ЭДО, правильно формировать первоначальную стоимость объекта на счету 08.03 и своевременно вводить объект в эксплуатацию. При соблюдении чек-листа риск налоговых претензий сводится к минимуму.