Дата публикации: 19 апреля 2026 г․

С начала 2022 года в российском бухгалтерском учёте произошли существенные изменения, связанные с применением Федерального стандарта бухгалтерского учёта (ФСБУ) -/2020 «Основные средства»․ Одним из нововведений стало обязательное отдельное отражение инвестиционной недвижимости на счёте 01 «Основные средства»․ До этого периода инвестиционная недвижимость часто группировалась вместе с другими объектами основных средств, что затрудняло правильный анализ её финансовых результатов․

Законодательная база

• ФСБУ 6/2020 «Основные средства» – вступил в силу с 1 января 2022 года․
• Постановление Правительства РФ № 1089 от 21 апреля 2022 г․ «О порядке ведения учёта и раскрытия информации об инвестиционной недвижимости»․
• Международный стандарт IAS 40 «Инвестиционная недвижимость», который стал ориентиром при формировании национального регулирования․

Что считается инвестиционной недвижимостью?

Согласно ФСБУ 6/2020, инвестиционная недвижимость – это недвижимое имущество (земельные участки, здания, строения), которое:

1. Сдается в аренду другим лицам;
2. Используется в операционной деятельности организации с целью получения арендных доходов, прироста капитала или обеих целей одновременно;
3. Не используется в производственном процессе (не является частью основных средств, используемых непосредственно в производстве)․

Классификация и учет на счёте 01 «Основные средства»

С 2022 года инвестиционная недвижимость должна учитываться обособленно от прочих основных средств․ Для этого вводятся специальные субсчета:

Первоначальная оценка (по первоначальной стоимости)

Инвестиционная недвижимость признаётся в учете по первоначальной стоимости, которая включает:

• Затраты на приобретение (цену покупки, транспортные и страховые расходы);
• Налоги и сборы, уплаченные при приобретении (НДС, налог на имущество, гербовый сбор);
• Затраты, связанные с подготовкой объекта к использованию (ремонт, приведение в арендную готовность, юридические услуги)․

Стоимость не включает будущие расходы по эксплуатации, ремонтам или модернизации – они учитываются как текущие расходы․

Последующая оценка и амортизация

Выбор модели учёта

Организация может выбрать одну из двух моделей последующей оценки:

1. Модель первоначальной стоимости (стоимость по бухгалтерскому учёту) – объект учитывается по стоимости за вычетом накопленной амортизации․
2. Модель переоценки (по справедливой стоимости) – применяется реже, требует ежегодной переоценки независимыми оценщиками․

В данной статье рассматривается модель первоначальной стоимости, которая является более распространённой в России․

Амортизация

Согласно ФСБУ 6/2020, инвестиционная недвижимость подлежит амортизации, если её ожидаемый срок полезного использования ограничен․ При этом:

• Срок амортизации определяется исходя из экономического срока службы объекта (обычно 20‑30 лет)․
• Применяеться линейный метод начисления амортизации․
• Если объект имеет неограниченный срок службы (например, земельный участок), амортизация не начисляеться․

Пересмотр срока полезного использования

Срок полезного использования может быть пересмотрен при появлении новых фактов (изменения в законодательстве, технологический прогресс)․ Пересмотр отражается в бухгалтерском учете в момент его принятия․

Переоценка и переход к справедливой стоимости

Если организация решает перейти на модель справедливой стоимости, необходимо:

1. Провести независимую оценку всех объектов инвестиционной недвижимости;
2. Отразить разницу между балансовой стоимостью и справедливой стоимостью в полученной прибыли/убытке (для публичных компаний – в прочем совокупном доходе)․
3. Обеспечить ежегодную переоценку (не реже одного раза в 3‑4 года)․

Переход к модели справедливой стоимости не обязателен, но может быть выгоден, если рыночная стоимость существенно превышает балансовую․

Раскрытие информации в финансовой отчётности

В примечаниях к финансовой отчётности необходимо раскрыть следующую информацию:

• Общая стоимость инвестиционной недвижимости на начало и конец отчётного периода;
• Метод первоначальной оценки, применяемый в организации;
• Сроки полезного использования и применяемый метод амортизации;
• Сумма начисленной амортизации за период;
• Если используется модель справедливой стоимости – метод оценки, выбранные оценщики и изменения стоимости․

Практический пример учета

Приобретение объекта

Дата операции: 
Объект: офисный центр, сдаваемый в аренду
Сумма покупки: 150 000 000 руб․
Налог на добавленную стоимость (НДС): 30 000 000 руб․
Транспортные и страховые расходы: 2 000 000 руб․
Бухгалтерские проводки:
Дт 01 01 02 – 182 000 000
 Кт 60 (расчеты с поставщиками) – 182 000 000

Начисление амортизации за 2022 год

Срок полезного использования – 25 лет․ Применяется линейный метод․

Годовая амортизация = 182 000 000 / 25 = 7 280 000 руб․
Период в 2022 году – 10 мес․ (с 15․02 по 31․12)
Амортизация за 2022 = 7 280 000 × 10/12 = 6 066 667 руб․

Проводка:
Дт 02 (износ) – 6 066 667
 Кт 01 01 02 – 6 066 667

Отражение арендных доходов

Арендные доходы за 2022 год: 12 000 000 руб․

Проводка:
Дт 62 (расчеты с контрагентами) – 12 000 000
 Кт 90 (выручка) – 12 000 000

Сравнительный анализ: до и после 2022 года

Ошибки, которые часто совершают организации

• Смешивание инвестиционной недвижимости с производственными объектами – приводит к искажённому показателю износа․
• Неправильный расчёт первоначальной стоимости (не учитываются все сопутствующие расходы);
• Отсутствие ежегодного пересмотра срока полезного использования․
• Недостаточное раскрытие информации в примечаниях, что может вызвать вопросы у аудиторов и налоговых органов․

С 2022 года учет инвестиционной недвижимости в России стал более структурированным и прозрачным благодаря ФСБУ 6/2020․ Ключевые требования включают:

1. Отдельное отражение на субсчётах 01 01 xx;
2. Признание по первоначальной стоимости с обязательным учётом всех затрат на ввод в эксплуатацию;
3. Обязательное начисление амортизации, если срок полезного использования ограничен;
4. Подробное раскрытие информации в финансовой отчётности․

Соблюдение этих требований повышает достоверность финансовой информации, упрощает взаимодействие с аудиторами и налоговыми органами, а также создаёт основу для более эффективного управления портфелем инвестиционной недвижимости․

Автор: финансовый аналитик, специалист по бухгалтерскому учёту в сфере недвижимости․