Актуально на 20 апреля 2026 г.
Дольщикам важно понимать, какие процедуры, гарантии и очередности удовлетворения требований действуют при банкротстве застройщика. Ниже ‒ систематизированная информация по действующему параграфу 7 Закона о банкротстве (ФЗ-127) и последним изменениям 2024–2025 годов.

Понятие «участник строительства» в 2025 г.

• Физические лица ‒ граждане, заключившие договоры долевого участия (ДДУ), инвестиционные иные договоры на жилые/нежилые помещения.
• Юридические лица исключены из понятия «участник строительства» с 2019 г. (ФЗ-151). Они рассматриваются как обычные кредиторы (4-я очередь).
• Дольщики получают особый статус в процедуре банкротства только если суд применяет к делу правила параграфа 7 Закона о банкротстве.

Основные процедуры банкротства застройщика

Уведомление участников строительства

Сразу после введения процедуры (независимо от стадии) конкурсный управляющий в течение 5 рабочих дней обязан:

1. Письменно уведомить всех выявленных дольщиков о:
   • возможности предъявить требования;
   • сроках подачи (устанавливает суд);
2. Опубликовать уведомление в газете «Коммерсантъ» (п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 128, п. 2.7 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Как и в какой очереди удовлетворяются требования дольщика

Очередность (ст. 201.9 Закона о банкротстве)

• 1-я очередь – расходы на процедуру банкротства, залоговые требования.
• 2-я очередь – задолженность по зарплате, авторские вознаграждения.
• 3-я очередь – требования участников строительства (физлиц):
• передача жилого/нежилого помещения;
• возврат денежных средств;
• компенсация неустойки и убытков.
• 4-я очередь – прочие (например, банки, подрядчики, юр. лица).

Способы удовлетворения

• Передача квартиры/машино-места: возможна только после завершения строительства за счёт средств Фонда (п. 201.8-1 Закона о банкротстве).
• Денежное возмещение: за счёт реализации имущества застройщика, привлечения Фонда или специального банковского счёта (ст. 201.8-2, 201.10 Закона о банкротстве).

Пошаговая инструкция для дольщика при банкротстве застройщика

1. Узнайте о банкротстве:
   • проверьте карточку дела на сайте kad.arbitr.ru;
   • следите за публикациями в «Коммерсантъ».
2. Соберите документы:
   • договор долевого участия (ДДУ);
   • акт приёма-передачи или документы об оплате;
   • паспорт, ЕГРН (если квартира уже оформлена).
3. Подайте требование:
   • в арбитражный суд, рассматривающий дело;
   • обязательно направьте копию конкурсному управляющему.
4. Контролируйте реестр:
   • возражайте на отказ включать ваше требование;
   • Фонд дольщиков вправе подавать возражения от вашего имени.
5. Ожидайте решение:
   • если объект будет достроен – получите ключи;
   • если нет – деньги из конкурсной массы/Фонда.

Роль Фонда дольщиков и специального банковского счёта

Фонд защиты прав граждан

Создан в 2017 г. по закону 218-ФЗ. Фонд:

• заключает с конкурсным управляющим договоры на завершение строительства;
• оплачивает работы подрядчиков за счёт средств Фонда;
• передаёт помещения дольщикам вместо застройщика.

Специальный банковский счёт (ст. 201.8-2)

Открывается на имя конкурсного управляющего. На него:

• часть выручки от продажи оставшихся квартир;
• деньги Фонда;
• иные целевые взносы.

Используются исключительно на достройку и погашение требований дольщиков.

Новые поправки 2024–2025 гг.: что изменилось?

• 29 мая 2024 г. ‒ ФЗ-107 ввёл дополнительные гарантии для участников СВО и их семей (списание долгов до 10 млн ₽). (Для дольщиков это косвенно – Фонд получил расширенные полномочия по субсидиарной ответственности собственников/руководителей застройщика).
• 7 ноября 2024 г. ‒ уточнены права залоговых кредиторов: они не могут «обгонять» требования дольщиков 3-й очереди, если жильё предназначено именно для граждан.
• 1 декабря 2024 г. ‒ снижена госпошлина при подаче требований участниками строительства – 300 ₽ вместо прежних 6 000 ₽.

Частые ошибки дольщиков

Чек-лист: что сделать прямо сейчас

1. Откройте сайт kad.arbitr.ru → введите ИНН/наименование застройщика → проверьте наличие дела.
2. Скачайте и заполните форму требования (образец можно найти на сайте арбитража).
3. Отправьте заявление в суд и конкурсному управляющему заказным письмом с уведомлением.
4. Зарегистрируйтесь в личном кабинете Фонда дольщиков (fond-dol.ru) для получения уведомлений.

Контакты и полезные ссылки

• Карта дел о банкротстве: kad.arbitr.ru
• Фонд защиты прав граждан: fond-dol.ru
• Газета «Коммерсантъ» (официальные публикации): kommersant.ru

Подпункты 1 ст. 28, 1 ст. 128, 2.7 ст. 201.1 и 2 ст. 201.4 Федерального закона от № 127-ФЗ.
Пункт 201.8-1 Закона о банкротстве.
Статьи 201.8-2, 201.9 и 201.10 Закона о банкротстве.